Les ventes de HLM peinent à décoller, Action logement veut les relancer

Les chiffres des ventes de logements sociaux - ventes que la loi Elan et son arsenal réglementaire entendaient développer - se révèlent modestes. On est en tout cas très loin des objectifs de 40.000 ventes annuelles. On connaît entre autres les réticences de certains maires à vendre des logements sociaux. Dans ce contexte Action logement vient de lancer le troisième AMI de son opérateur national de vente (ONV). Cet AMI est ouvert à tous les organismes de logement social jusqu'au 17 juin 2021. Action logement a par ailleurs lancé un appel à projets pour financer des organismes de foncier solidaire.

La loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 entendait notamment développer la vente de logements HLM par les bailleurs sociaux, en priorité pour leurs occupants. Ces ventes doivent en effet contribuer au financement des investissements des bailleurs et donc au renouvellement du parc, tout en facilitant l'accession à la propriété de ménages à revenus modestes. La loi a créé pour cela les sociétés de vente d'habitations à loyer modéré, dont le fonctionnement a été précisé par un décret (voir notre article du 5 septembre 2019) et un arrêté (voir notre article du 17 septembre 2019). Avant même ces textes, Action logement avait créé un opérateur national de vente (ONV), doté de 666 millions d'euros à ce jour, pour acheter en bloc des logements HLM en vue de leur mise en vente après portage et remise en état (voir nos articles du 8 juin 2018 et du 19 février 2019).

Un peu plus de 11.000 ventes en 2019, loin de l'objectif initial de 40.000

Deux ans plus tard, le premier bilan apparaît assez modeste, même s'il faut évidemment tenir compte de l'impact de la crise sanitaire. Il est en tout cas très loin de l'objectif initial de 40.000 ventes par an fixé par Julien Denormandie (pour un parc de 4,5 millions de logements sociaux), même si celui qui était alors ministre du logement est rapidement revenu sur cette ambition assez peu réaliste. L'ONV d'Action logement, qui devrait être le principal opérateur en la matière, s'est d'ailleurs fixé un objectif de 40.000 logements... mais sur dix ans.

S'il a entraîné une progression du volume des mises en vente, ce nouveau cadre juridique n'a pas vraiment bouleversé les pratiques. D'une moyenne tournant autour de 6.000 cessions annuelles sur les dernières années, les ventes de logements HLM sont passées à 11.100 en 2019, dernière année connue. Et il est peu probable que les résultats 2020 soient meilleurs, compte tenu du contexte. Action logement lance donc un troisième appel à manifestation d'intérêt (AMI) via son ONV. Le premier AMI avait été lancé en juillet 2018 (voir notre article du 17 juillet 2018) et le second en septembre 2019.

Ces deux premiers AMI ont permis, à ce jour, d'acquérir 3.433 logements répartis en 94 biens, dont près d'un tiers en Île-de-France. Ils ont ou vont apporter plus de 385 millions d'euros aux organismes de logement social (OLS) sur les biens déjà acquis ou en cours d'acquisition, à raison d'un prix moyen de 110.000 euros par logement. Par ailleurs, l'ONV va engager près de 9 millions d'euros de travaux avant la mise en vente des logements, en particulier pour améliorer leur performance énergétique. Et plus de 2.250 logements devraient être mis en commercialisation à la fin du premier semestre 2021. Pour l'instant, seuls 300 ont effectivement été mis en vente et seule un douzaine effectivement vendus à ce jour à leurs occupants.

Surmonter les réticences de certains maires

Le troisième AMI, lancé le 17 mars, est ouvert à l'ensemble des OLS jusqu'au 17 juin 2021. Lors de sa présentation, Bruno Arcadipane, le président d'Action logement, s'est montré optimiste, mais n'a pas caché que l'ONV doit faire face à certaines difficultés. La première tient aux offres des bailleurs sociaux. Ceux-ci ont en effet tendance à proposer des biens dont ils souhaitent se "débarrasser", alors que l'ONV souhaiterait acquérir des biens en bon état, bien situés et bien desservis, et dont les locataires disposent de revenus suffisants pour acquérir leur logement. Conséquence : sur les 13.100 logements dans 418 immeubles proposés par les bailleurs depuis 2019, seuls 6.400 intéressent l'ONV.

Autre difficulté, qui préexistait à la loi Elan : les réticences de certains maires à vendre des logements sociaux, dans la mesure où ceux-ci sortent alors des quotas de la loi SRU. La maire de Paris s'oppose ainsi depuis plusieurs années à toute vente de logement HLM du parc parisien. Elle estime en effet que la rareté et le prix du foncier interdirait de fait de reconstituer la part du parc ainsi vendue. Mais pour les ménages modestes parisiens, l'acquisition de leur logement HLM constitue sans doute la seule solution pour accéder à la propriété dans la capitale.

  • Un appel à projets et 200 millions pour financer des OFS

Le 23 mars, Action logement a également lancé un appel à projets en vue du financement d'organismes de foncier solidaire (OFS), portés notamment par des collectivités. Ce mécanisme, qui dissocie l'acquisition du foncier de celle des murs via le mécanisme du bail réel solidaire (BRS), doit "permettre de développer significativement l'accession à la propriété abordable".

Ouvert jusqu'au 30 septembre 2022 – pour tenir compte du temps de montage d'un projet d'OFS –, l'appel à projets s'adresse à l'ensemble des OFS agréés. Le cahier des charges précise cependant que "bien qu'aucun partenariat ne puisse être conclu avant agrément de l'OFS, l'appel à projets est ouvert aux OFS non encore agréés pour permettre l'ouverture d'un dialogue constructif dès le stade projet". Le plan d'investissement volontaire (PIV) d'Action logement prévoit une enveloppe de 200 millions d'euros pour financer le déploiement des OFS, "qui accompagnent la politique d'accession sociale des collectivités". Le lancement de cet appel à projets pourrait ainsi donner un coup de pouce à un mécanisme intéressant d'accession à la propriété, mais qui peine, lui aussi, à décoller (voir notre article du 13 novembre 2019).

 

 

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