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Jean-Noël Escudié / P2C

Habitat - Ventes de HLM : l'"opérateur national" d'Action logement dans les starting-blocks

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Alors que l'Assemblée nationale achèvera - en principe - le 12 juin l'examen en première lecture du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), Action logement présentait, le 7 juin, quatre "dispositifs essentiels" pour accompagner la politique nationale du logement. Rassérénée par l'accord trouvé avec le gouvernement sur la compensation des effets du relèvement à 50 salariés du seuil de perception de la Peec (participation des entreprises à l'effort de construction) prévu par la future loi Pacte - qui lui aurait fait perdre environ 300 millions d'euros de ressources -, Action logement entend désormais aller de l'avant et oublie sa menace de se retirer de plusieurs dispositifs, dont le NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain).

Un "opérateur national de vente" opérationnel dès la promulgation de la loi Elan

L'accord trouvé avec le gouvernement prévoit en effet de "flécher", au profit d'Action logement et au moins pour la durée de l'actuelle convention quinquennale (2018-2022), une taxe sur les compagnies d'assurance qui devrait figurer dans le projet de loi de finances pour 2019.
Les quatre "dispositifs essentiels" qu'Action logement entend mettre en œuvre pour accompagner la politique nationale du logement sont les prêts de haut de bilan bonifiés (PHBB) version 2.0 - dont la souscription a été lancée le 5 juin sous la forme d'une convention tripartite entre l'Etat, la Caisse des Dépôts et Action logement (voir notre article ci-dessous du même jour) -, le programme Action cœur de ville (voir notre article ci-dessous du 27 mars 2018), la garantie Visale (voir notre article ci-dessous du 17 janvier 2018) et, enfin, la vente de logements HLM, dont les nouvelles modalités sont prévues dans le projet de loi Elan (voir nos articles ci-dessous du 20 avril, 28 mai et 4 juin 2018).
Sur ce dernier point, Bruno Arcadipane, le président d'Action logement, a confirmé la mise en place d'un "opérateur national de vente", qui sera opérationnel dès le lendemain de la promulgation de la loi Elan. La mesure était déjà prévue lors de la signature, au début de l'année, de la convention quinquennale entre l'Etat et Action logement (voir notre article ci-dessous du 17 janvier 2018).

Un outil "ouvert à tous les organismes de logement social"

Le projet dépasse le seul cadre d'Action logement, puisqu'il s'agira d'un "outil de place universel ouvert à tous les organismes de logement social". L'objectif affiché est en effet que "tout organisme puisse vendre à l'opérateur sans avoir l'impression de vendre à un concurrent". Action logement présente d'ailleurs son futur opérateur comme "un vecteur d'accélération des ventes, donnant de nouvelles marges de manœuvre financières aux organismes de logement social".
Et, pour rassurer les bailleurs sociaux, Bruno Arbouet, le directeur général du Groupe Action logement, prend bien soin d'affirmer que "pas un seul logement [acquis par l'opérateur] ne tombera in fine dans le patrimoine d'Action logement", et que l'argent dégagé par la vente "sera réinvesti dans les territoires". Cette étanchéité est, au demeurant, prévue par l'article 31 du projet de loi Elan.

Quatre milliards d'euros mobilisés dès 2018

Les contours exacts de l'organisme restent à définir - ils seront précisés le 12 juin - mais il semble acquis qu'il sera rattaché à Action logement Services (contrairement à la version initiale du projet de loi Elan, qui prévoyait un rattachement à Action logement Immobilier). L'opérateur sera conçu pour être en capacité d'acquérir 40.000 logements en trois ans (60% en Ile-de-France et 40% en province), puis de les proposer à la vente. Pour cela, sa dotation initiale devrait être de l'ordre d'un milliard d'euros dès 2018, ce qui permettra, par effet de levier, de mobiliser aussi trois milliards de dette à moyen terme. Le bailleur social vendeur continuera de gérer le logement pendant toute la durée du portage, jusqu'à la réalisation effective de la cession.
Alors que le principe de la vente de logements HLM fait l'objet d'un vif débat au Parlement, Bruno Arbouet a défendu son principe - de façon logique compte tenu de l'engagement de son organisme -, en affirmant que si "la vente HLM n'est pas l'alpha et l'oméga de la politique du logement social, il faut désidéologiser le débat. […] Elle présente le double intérêt d'accroître les fonds propres des organismes et de promouvoir l'accession sociale à la propriété".
Une démarche qu'Action logement devrait appliquer à son propre parc pour atteindre l'objectif de 1% annuel. En 2017, l'organisme a procédé à 4.360 ventes HLM (dont 2.860 ventes à l'unité) - soit 0,5% de son parc - et livré 4.613 logements en accession.

Cœur de ville : Action logement va engager des opérations dans 22 villes
Lors de la conférence de presse, Bruno Arbouet s'est également félicité du dispositif adopté par le gouvernement pour mettre en œuvre le programme Action cœur de ville, financé par Action logement à hauteur de 1,5 milliard d'euros en subventions et prêts. Les investissements seront contractualisés directement avec les collectivités concernées car, explique Bruno Arbouet, "nous nous sommes refusés à ce que cette participation transite par une quelconque agence nationale". Bruno Arcadipane a enfoncé le clou en affirmant qu'"on ne voulait pas recréer un truc hyper coincé, technocratique, fondé sur le zéro risque". Cette souplesse permet à Action logement d'engager, dès 2018, des opérations dans 22 villes (sur les 222 retenues), identifiées "depuis plusieurs mois grâce au travail des équipes régionales".
Les 22 villes sélectionnées pour ces premiers investissements dans le cadre d'Action cœur de ville sont : Ajaccio, Alençon, Angoulême, Brignoles, Cahors, Châlons-en-Champagne, Corbeil-Essonnes, Dreux, Dunkerque, Fécamp, Grasse, Libourne, Nevers, Pau, Persan, Roanne, Rodez, Saint-Brieuc, Saint-Dizier, Sens, Sète et Vichy.

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