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Premier bilan mitigé et accélération pour la transformation de bureaux en logements

Transformer des bureaux en logements. Que ce soit pour augmenter l'offre de logements, limiter l'étalement urbain ou répondre à la montée en puissance du télétravail, le sujet est plus que jamais d'actualité. Le gouvernement incite les acteurs de l'immobilier à accélérer le mouvement. Une feuille de route va associer les pouvoirs publics et les partenaires privés, avec plusieurs objectifs. Plusieurs initiatives viennent répondre à cet enjeu. Dont l'"appel à projets urbains innovants" lancé par la ville de Paris pour transformer six lieux à usage commercial ou de bureaux en logements.

Emmanuelle Wargon a réuni le 8 février des professionnels de l'immobilier pour établir un premier "bilan des actions menées et accélérer la transformation en logements des bureaux vacants". L'occasion de souligner les réalisations de ces dernières années, mais aussi d'appeler à l'accélération d'une démarche qui est encore loin d'avoir atteint ses objectifs.

Des résultats encore loin des objectifs

Participaient à cette réunion avec la ministre en charge du logement l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière), l'USH (Union sociale pour l'habitat), Action logement Groupe, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et les grands opérateurs(*) signataires avec l'État en 2018 d'une charte d'engagement pour la transformation en logements de 500.000 m2 de bureaux en Ile-de-France (voir notre article du 3 avril 2018). Cette superficie devait alors être atteinte à l'horizon 2022.

Le bilan publié à l'issue de cette réunion indique que, depuis 2018, "417.000 m2 de logements issus de la transformation de bureaux ont fait l'objet d'une demande de permis de construire". Mais seuls 110.000 m2 (26%) concernent l'agglomération parisienne, tandis que 190.000 m2 (46%) se situent dans les autres grandes agglomérations. Par ailleurs, seuls 85.000 m2 de logements issus de la transformation de bureaux ont été engagés par les signataires de la charte, donc encore très loin de l'objectif de 500.000 m2 fixé pour 2022. De son côté, la "Foncière transformation de locaux vacants en logements", créée en 2019 par Action Logement dans le cadre de son Plan d'investissement volontaire, et dédiée à l'acquisition et au portage de foncier d'activité vacant (voir notre article du 19 novembre 2019), est d'ores et déjà en négociation pour la création de 101.000 m2 de logements, dont 42.000 m2 ont déjà été contractualisés.

"La nécessité d'accélérer considérablement cette dynamique"

Face à ces résultats mitigés, Emmanuelle Wargon a insisté sur "la nécessité d'accélérer considérablement cette dynamique". Il s'agit à la fois de produire davantage de logements pour compenser la baisse observée en 2020 et de limiter l'étalement urbain en transformant des construction existantes. Le contexte semble en effet favorable à la transformation de bureaux en logements : selon une étude de l'IEIF, la montée en puissance du télétravail dans la seule Ile-de-France devrait conduire, dans les dix prochaines années, à un excès de 3,3 millions de m2 de bureaux, soit 6,5% du parc.

Dans le prolongement de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui a prévu un "bonus de constructibilité" de 30% pour les opérations de transformation de bureaux en logements, la ministre a donc annoncé l'élaboration d'une feuille de route associant les pouvoirs publics et les partenaires privés. Les objectifs fixés sont d'améliorer la connaissance du parc de bureaux et de son évolution future, de mettre en place des mesures de simplification pour améliorer le modèle économique de la transformation de bureaux en logements et faciliter les opérations (mesures qui pourraient faire l'objet de propositions législatives), et de renforcer la mobilisation des acteurs en associant les élus des territoires les plus concernés et en élargissant les partenariats établis sur la base de la charte de 2018.

Pour financer leurs projets, les opérateurs sont également invités à se saisir de deux dispositifs prévus par le plan France Relance : le fonds pour la reconversion des friches (300 millions d'euros) et l'aide à la relance de la construction durable (350 millions).

Un "appel à projets urbains innovants" et une foncière spécialisée

Même si les résultats sont encore limités, plusieurs initiatives vont dans le sens de la dynamique souhaitée par Emmanuelle Wargon. Le 9 février, la ville de Paris a annoncé le lancement d'un "appel à projets urbains innovants" (Apui), dans le cadre de la démarche "Réinventer Paris". L'objectif est, à ce jour, de transformer six lieux à usage commercial ou de bureaux en logements. Les deux lieux emblématiques proposés dans le cadre de cet Apui sont le siège de l'Assistance publique-Hôpitaux de Paris (AP-HP) situé juste en face de l'hôtel de ville et qui doit être transféré dans les locaux de l'hôpital Saint-Antoine, et la magasin Tati Barbès dans le 18e arrondissement. Parmi les autres sites figurent notamment deux grands garages de concessionnaires automobiles. Ces reconversions en logements sont le plus souvent partielles. Par exemple, les 25.000 m2 du siège de l'AP-HP seront transformés en un maximum de 50% de nouveaux bureaux et 30% de logements sociaux.

Ce genre d'opération n'est pas l'apanage des grandes villes. Ainsi, la ville de Montbéliard a racheté en 2018 l'ancienne sous-préfecture de 1.200 m2 pour un montant de 680.000 euros et prévoit "d'y aménager des appartements de qualité" en accession à la propriété et "d'attirer des familles dans le cœur de ville", afin de lutter contre la diminution de la population en centre-ville. Plusieurs investisseurs locaux sont déjà intéressés par l'appel à projets qui doit être lancé dans les tout prochains jours.

Enfin, le secteur de la finance et de l'assurance s'intéresse aussi à la transformation des bureaux. La foncière Novaxia a ainsi présenté, le 19 janvier – en  présence d'Emmanuelle Wargon, d'Olivia Grégoire, secrétaire d'Etat à l'économie sociale, solidaire et responsable et d'Emmanuel Grégoire, premier adjoint à la maire de Paris – "Novaxia", le premier fonds en assurance-vie de recyclage d'immeubles de bureaux en logements. Ce fonds associe quatre grands assureurs-vie (AG2R La Mondiale, Generali, Suravenir et Spirica). Grâce à un investissement d'un milliard d'euros et un objectif de performance de 5%, ce fonds ambitionne la production responsable de 4.000 logements issus de bureaux.

(*) Bouygues immobilier, Compagnie de Phalsbourg, Emerige, Gecina, Groupe La Française, Icade, Kaufman & Broad, Novaxia, Spie Batignolles et Vinci immobilier.

 

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