Un an après, l'encadrement des loyers à Paris peine toujours à entrer dans les faits

Alors que les nouveaux plafonds (loyers de référence, de référence majoré et de référence minoré) entrent en vigueur le 1^er juillet, en application d'un arrêté préfectoral du 4 juin, l'encadrement des loyers parisiens a toujours autant de mal à se traduire véritablement dans les faits. La mise en place de ces nouveaux plafonds, avec une hausse moyenne de l'ordre de 1,5%, marque aussi le premier anniversaire du rétablissement de l'encadrement à titre expérimental, prévu pour durer jusqu'en 2023 (voir notre article du 1^er juillet 2019).

À cette occasion, le site MeilleursAgents publie les résultats d'une enquête réalisée à partir de l'analyse de 5.500 annonces d'agences immobilières pour des locations non meublées. Ils montrent que plus d'une annonce sur deux (53%) ne respecte pas les plafonds fixés par l'encadrement des loyers. Cette moyenne recouvre des écarts importants, avec une proportion élevée de loyers non conformes dans les arrondissements les plus chers (70% dans le 6^e, 67% dans les quatre arrondissements centraux, 60% dans le 7^e...) et un moindre taux de loyers non conformes dans les arrondissements "familiaux" (40% dans le 12^e, 42% dans le 15^e...), les arrondissements les moins chers n'étant pas à l'abri de dérapages (52% dans le 20^e, 53% dans le 18^e et 58% dans le 19^e). L'écart moyen par rapport au loyer de référence est de 130 euros par mois, soit environ 1.500 euros de surloyer par an. Ces écarts moyens vont de 100 euros dans le 20^e arrondissement à 182 euros dans le 8^e. En revanche, ces écarts épousant ceux des loyers, le montant moyen du surloyer se situe toujours entre 10 et 15%, quel que soit l'arrondissement. 

En termes de typologie, le non-respect de l'encadrement des loyers est particulièrement important dans les petits logements. Ainsi, près de 80% des annonces d'appartements de moins de 20 m² sont illégales, contre 45% pour les appartements de 60 à 80 m². L'étude cite l'exemple d'un petit deux pièces de 18 m² dans un immeuble 1900 du quartier de la Plaine Monceau (17^e arrondissement), affiché à 1.000 euros par mois (hors charges) alors que le loyer devrait être au maximum de 555 euros.

Malgré ce qu'il faut bien considérer comme un échec – même si le directeur scientifique de MeilleursAgents prend soin de préciser que "l'étude ne nous permet pas de déterminer si les bailleurs justifient le dépassement par le complément de loyer (caractéristiques exceptionnelles du bien)" –, il apparaît que "ce dispositif a au moins réussi à freiner la hausse des prix des locations dans la capitale". MeilleursAgents rappelle en effet que les loyers avaient augmenté d'environ 7% depuis 2017. Les six premiers mois de l'encadrement ont même provoqué une légère baisse des loyers à la relocation. Mais la tendance est repartie à la hausse depuis le début de 2020. Une évolution qui "peut s'expliquer par le peu de recours déposés, résultant de la complexité de la procédure, qui n'inciterait donc pas les propriétaires à respecter davantage l'encadrement". Pour l'instant, les amendes, qui peuvent aller jusqu'à 5.000 euros pour un particulier et 15.000 euros pour une personne morale, restent en effet très théoriques. Au final, l'étude se montre sceptique sur l'efficacité du dispositif parisien, dans la mesure où "les loyers de référence par quartier ne reflètent pas l'hétérogénéité et la réalité? du marché immobilier parisien, car d'une rue à l'autre, tout peut changer".