L'encadrement des loyers entre en vigueur à Paris, après une année 2018 sans dérapage

Relancé à titre expérimental et pour cinq ans par l'article 140 de la loi Elan ("évolution du logement, de l'aménagement et du numérique") du 23 novembre 2018 – après l'annulation du dispositif précédent par la justice administrative (voir nos articles ci-dessous) –, l'encadrement des loyers fait son retour à compter du 1er juillet 2019. Pour l'instant limité à Paris, ses modalités ont été précisées par un décret du 12 avril (voir notre article ci-dessous du 15 avril 2019), tandis que les loyers de référence servant de base à l'encadrement dans la capitale ont été fixés par un arrêté préfectoral du 28 mai (voir notre article ci-dessous du 3 juin 2019). Au même moment, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), l'organisme officiel chargé d'établir les référentiels servant de base à l'encadrement, conclue à l'absence de dérapage des loyers à Paris et dans l'agglomération durant l'année 2018, alors que le dispositif précédent d'encadrement ne s'appliquait plus. La polémique entre pro et anti encadrement des loyers va donc pouvoir repartir.

"Une très bonne nouvelle", mais qui peine à se déployer hors de Paris

Pour Ian Brossat, l'adjoint (PCF) à la maire de Paris en charge du logement, le retour de l'encadrement "est une très bonne nouvelle", qui devrait permettre "un gain de pouvoir d'achat pour les familles" et donner aux classes moyennes la possibilité de vivre dans la capitale. Selon lui, "le dispositif d'encadrement des loyers a fait preuve de son efficacité", rappelant que "entre 2005 et 2015, les loyers avaient augmenté de 50% à Paris, puis de 1% entre 2015 et 2017" et que "depuis, ça repart à la hausse". L'élu parisien souligne également l'adhésion des Français au dispositif, en s'appuyant sur un sondage BVA de 2015 montrant que 75% des Parisiens étaient favorables à l'encadrement des loyers.

S'il est effectivement plébiscité dans les sondages, l'encadrement peine à se déployer hors de Paris. Seule Lille, qui l'avait déjà mis en place dans le cadre de la loi Alur, est bien engagée dans le rétablissement du dispositif, qui pourrait se concrétiser avant la fin de l'année. Des communes de l'agglomération parisienne se disent également intéressées, mais la nécessité d'agir au niveau de l'intercommunalité rend peu probable un déploiement rapide, compte tenu des divergences politiques sur le sujet, mais aussi des différences objectives selon la sociologie des communes.

En province, 28 agglomérations présentant une situation tendue en matière de logement pourraient entrer dans le champ de l'expérimentation mais, à l'exception de Lille, aucune décision n'est encore prise. Certaines agglomérations, comme Toulouse, excluent de l'instaurer, Jean Luc Moudenc, le maire (LR) de la ville, se disant "très réservé" par crainte d'envoyer un "signal négatif" aux investisseurs immobiliers. D'autres redoutent que l'encadrement pousse certains propriétaires à privilégier la location sur des plateformes touristiques du type Airbnb, qui peut se révéler plus rentable pour des logements bien situés, même en respectant la limite des 120 jours par an.

Un saut à la relocation de 2,9% en 2018

Alors que l'encadrement se remet en place à Paris, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), chargé de déterminer les loyers de références par quartiers, publie des chiffres qui ne manqueront pas d'être utilisés par les adversaires de la mesure. Dans un communiqué du 6 juin – qui précède les résultats complets prévus pour juillet – l'organisme annonce une "hausse des loyers des logements privés non meublés globalement égale à l'inflation dans l'agglomération parisienne en 2018", autrement dit alors que l'encadrement version Alur ne s'appliquait plus.

Au cours de cette année, les loyers ont progressé en effet de 1,2% dans l'agglomération (contre 0,8% en 2017) et de 1,4% à Paris. Cette progression est "identique à celle de l’indice de référence des loyers (IRL) qui atteint 1,2% en 2018, valeur la plus élevée enregistrée depuis cinq ans".

S'il n'y a donc pas de dérapage des loyers, il n'en existe pas moins un "saut à la relocation", autrement dit la hausse moyenne du loyer enregistrée entre l’ancien et le nouvel occupant du logement. Ce saut à la relocation a été? en moyenne de 2,3% en 2018 dans l’agglomération parisienne, mais avec des différenciations territoriales : +2,9% à Paris, +2,5% en petite couronne et +1,2% en grande couronne. Sur Paris, cette hausse de 2,9% "est supérieure à celle des quatre années précédentes (entre 1 et 2,1%), et traduit la tension persistante sur le marché locatif, sans toutefois atteindre les augmentations de la période 2009-2013 (+7 à 11%)". En d'autres termes, après une apogée à 11% en 2011, le saut à la relocation a continûment reculé jusqu'à tomber à 1% en 2015 (avant l'encadrement), puis de repartir légèrement à la hausse.

L'IRL plus efficace que l'encadrement des loyers ?

Derrière ces chiffres et ces prises de position apparemment contradictoires se cache en fait une divergence sur les outils les plus efficaces pour contenir les loyers. Dans une interview au quotidien "Le Parisien", Geneviève Prandi, la directrice de l'Olap, explique ainsi que l'encadrement des loyers "n'a eu qu'un effet marginal sur leur évolution. Car il ne concerne que les logements où le locataire change, soit environ un cinquième des logements privés", dont les trois quarts sont d'ailleurs "en dessous des loyers de référence majorés" (autrement dit, le loyer de référence +20%).

Pour Geneviève Prandi, le mérite de la relative modération des loyers parisiens revient au décret du 20 juillet 2012 relatif à l'évolution de certains loyers. Renouvelé depuis lors chaque année, il limite, dans les zones tendues, la hausse annuelle des loyers à la progression de l'IRL, calculée par l'Insee depuis 2005. Pour la directrice de l'Olap, "l'évolution des loyers est beaucoup plus conditionnée par l'IRL et ce décret que par l'encadrement des loyers"...

Il reste qu'au-delà du débat sur les dispositifs, la principale difficulté réside dans un parc locatif parisien qui "se réduit depuis quinze ans, avec une accélération de cette tendance des dernières années". Pour Geneviève Prandi, plusieurs éléments expliquent ce phénomène : "le souhait de plus en plus de gens d'acheter pour occuper leur bien", la hausse des prix de l'immobilier beaucoup plus rapide que celle des loyers qui rend de moins en moins intéressant l'investissement locatif à Paris, des loyers qui ne couvrent plus les traites... La directrice de l'Olap n'hésite pas non plus à affirmer que "l'annonce de l'encadrement des loyers, puis sa mise en place, a pu contribuer à inciter certains bailleurs à mettre en vente leur logement, à un moment où ils pouvaient réaliser d'importantes plus-values". De là à lancer un nouveau débat sur l'encadrement des prix à la vente...