La création de logements locatifs non-conventionnés

Au départ...

Dans les années 1975-1980, il n'y avait, sur la commune de Champ-sur-Layon, aucun logement locatif. Très nombreux dans cette région, les ouvriers viticoles étaient logés par les propriétaires. La demande en logement était faible et la dynamique territoriale s'essoufflait.
Le conseil municipal de Champ-sur-Layon décide alors de construire des logements locatifs pour stimuler le développement du territoire en attirant des populations en provenance notamment de l'agglomération angevine. En 2000, la communauté de communes est sollicitée pour racheter les logements.

En cours de route...

La commune confie la construction et la gestion de quatorze logements locatifs à une société civile immobilière. En 2000, la SCI décide de mettre en vente ces logements. Le prix moyen des logements est de 27.440 euros. La commune de Champ-sur-Layon ne souhaitant pas investir dans cette opération, la communauté de communes se porte acquéreur. Elle souhaite proposer des logements locatifs non-conventionnés avec des loyers non-plafonnés. L'objectif est de faciliter l'accès à ces logements à des familles qui ont trop de ressources pour postuler à des logements conventionnés type HLM mais pas assez pour payer un loyer beaucoup plus élevé.
La gestion du projet est confiée à Habitat 49 (office départemental HLM), qui est notamment chargé de :
- l'acquisition des logements pour le compte de la communauté de communes ;
- le montage des dossiers d'aide au financement de l'action par différents partenaires ;
- la réhabilitation des logements ;
- la gestion des logements.
Pour les premiers locataires, une convention pour la réhabilitation des logements est signée entre la communauté de communes et Habitat  49. 18.000 euros par logement sont investis pour la remise aux normes des installations électriques, la rénovation des sols et des revêtements, la mise en place d'un chauffage au gaz. A ce jour, la moitié du parc a été rénovée. Tous les logements sont occupés et les demandes sont très importantes. Elles émanent pour la plupart de personnes travaillant à Angers.

Les moyens mobilisés et les partenaires...

Le coût d'investissement est de 45.730 euros. Il comprend l'achat des logements pour 27.000 euros et la rénovation pour 18.000 euros. Le coût de fonctionnement (comprenant l'entretien des logements) a été de 3.280 euros en 2002. Au total, le financement représente 0,95% du budget global de la communauté de communes. La région Pays-de-la-Loire a été sollicitée, via le syndicat du Pays Layon-Lys-Aubance (Sippala), pour participer au financement.
Par ailleurs, la tarification des loyers est déterminée tous les trois mois (à la demande d'Habitat 49) par la communauté de communes. Cette tarification est fixée dans la convention puis tient compte des travaux de rénovation et de l'installation d'équipements complémentaires. Ayant délégué la gestion du dossier à Habitat 49, la communauté de communes n'a pas embauché de personnel supplémentaire.

Pour quels résultats...

Cette action a bénéficié de la situation de Champ-sur-Layon (à quelques kilomètres de l'autoroute inaugurée en 2001) et de la possibilité de signer une convention avec Habitat 49 (ce qui a permis à la communauté de communes de s'appuyer sur un partenaire expérimenté dans la gestion de ce type de projet).
L'un des inconvénients majeurs est que les rénovations sont réalisées au coup par coup. Il faut donc refaire systématiquement un dossier de demande de subventions. De plus, le choix d'Habitat 49 de mettre dans les logements du chauffage au gaz pose un problème : Champ-sur-Layon n'a pas de gaz de ville et il a fallu installer deux citernes en location, dont le coût est supporté par les locataires des logements réhabilités. Les loyers modérés se trouvent augmentés par des charges importantes.
Un effet plus positif est l'arrivée d'une population de jeunes actifs, généralement avec des enfants, qui a contribué au maintien des classes dans les écoles du secteur.

Et aujourd'hui ?

Deux perspectives peuvent être envisagées : la rénovation complète du parc et le renouvellement de l'opération sur une autre commune.

Marie Lévêque, Centre permanent d'initiatives pour l'environnement Touraine Val-de-Loire.

Le conseil des élus

Le choix de proposer des loyers non-conventionnés est un créneau intéressant. Une partie des locataires achète par la suite des terrains, sur la commune ou sur les communes voisines, et fait construire.