L'encadrement des loyers se met en place à Lyon, Montpellier et Bordeaux

Trois décrets du 2 septembre 2021 mettent en place l'encadrement des loyers sur une partie du territoire des métropoles de Lyon, Montpellier et Bordeaux. Six collectivités sont désormais couvertes par ce dispositif expérimental.

Trois décrets du 2 septembre 2021 mettent en place l'encadrement des loyers sur une partie du territoire des métropoles de Lyon, Montpellier et Bordeaux. Ces décrets portent à six le nombre de collectivités couvertes par le dispositif expérimental d'encadrement des loyers. Il y a trois mois, l'établissement public territorial (EPT) Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) et ses 440.000 habitants sont en effet devenus le troisième territoire, après Paris et Lille (avec les communes d'Hellemmes et de Lomme), à mettre en œuvre l'encadrement des loyers (voir notre article du 1er juin 2021), dans le cadre expérimental fixé pour une durée de cinq ans par l'article 140 de la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. 

Les métropoles en première ligne, mais seules les villes centres sont concernées

Si l'intitulé des trois décrets fait allusion aux trois métropoles dans leur ensemble, il précise aussi que ces décrets fixent "le périmètre du territoire de la métropole [...] sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers". Autrement dit, en fonction de la situation locale en matière de logement et de l'accord des communes membres, ce dispositif se met en place sur une partie seulement du territoire de la métropole. À Lyon, l'encadrement ne s'appliquera ainsi qu'aux propriétaires bailleurs et aux locataires des villes de Lyon et de Villeurbanne. Ce découpage correspond à la délibération du conseil de la métropole de Lyon du 5 octobre 2020. À Montpellier Méditerranée Métropole, seul le territoire de la ville de Montpellier est concerné (délibération du conseil de la métropole de Montpellier Méditerranée Métropole du 15 septembre 2020). Et il en est de même à Bordeaux Métropole, où seul le territoire de la ville centre sera concerné par l'encadrement (délibération du conseil de la métropole Bordeaux Métropole du 23 octobre 2020).

Conditions remplies pour expérimenter l'encadrement

Dans les trois cas, le décret du gouvernement constate que la demande correspond bien à la règle fixée par la loi Elan, qui ouvre la possibilité aux collectivités de demander à expérimenter l'encadrement des loyers "dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements". Cette possibilité est ouverte aux EPCI compétents en matière d'habitat (d'où le portage par les métropoles), à la ville de Paris, aux EPT de la métropole du Grand Paris, ainsi qu'aux métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence.
La demande devait être transmise avant le 24 novembre 2020, ce qui est bien le cas des villes concernées par ces trois décrets. Ceux-ci constatent également que les quatre conditions nécessaires à la mise en place de l'expérimentation sont remplies et fixent donc les limites du territoire concerné. Pour mémoire, ces quatre conditions sont : un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat (PLH) et de faibles perspectives d'évolution de cette production.

La durée de l'expérimentation bientôt portée de 5 à 8 ans

Le choix de ces villes – décidé après les dernières municipales – peut sembler tardif, puisque la loi Elan de novembre 2018 a fixé à cinq ans – soit jusqu'au 23 novembre 2023 – la durée d'expérimentation de l'encadrement des loyers et qu'il faudra encore plusieurs mois pour que celui-ci se mette effectivement en place à Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier. Mais la décision garde toutefois du sens, car un article du projet de loi 3DS (relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, ex-4D), adopté en première lecture par le Sénat, prévoit de porter de 5 à 8 ans la durée de l'expérimentation de l'encadrement des loyers (voir notre article du 16 juillet 2021).
D'autres intercommunalités ont également pris, dans les délais, une délibération en vue d'expérimenter l'encadrement des loyers et attendent la décision de l'État, qui ne devrait pas tarder. Il s'agit en l'occurrence de Grenoble (cette fois-ci avec les 27 villes de Grenoble Alpes Métropole), des neuf communes de l'EPT Est Ensemble (Seine-Saint-Denis), des onze villes de l'EPT Grand Orly Seine-Bièvre (Val-de-Marne) et des 23 communes de la communauté d'agglomération Grand Paris Sud Seine-Essonne Sénart dans l'Essonne.

 

Les observatoires locaux des loyers peuvent utiliser des données antérieures à leur agrément

Un autre décret du 2 septembre apporte des précisions sur les données collectées par les observatoires locaux des loyers. Ces organismes sont indispensables à la mise en œuvre de l'expérimentation de l'encadrement des loyers, puisqu'il leur revient, dans les territoires concernés, de calculer et de suivre quartier par quartier le loyer de référence, le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Dans leur mission de suivi de l'évolution des loyers – y compris sur des territoires qui n'appliquent pas l'encadrement –, les observatoires ont besoin d'un minimum de recul historique. La question se posait donc de l'utilisation des données antérieures à leur agrément (récent pour la plupart d'entre eux).
Le décret du 2 septembre 2021 clarifie la situation et répond à cette question en modifiant le décret du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers. Ce texte, adapté depuis lors, est antérieur à la loi Elan et se situe donc sous le régime – infructueux, car ayant fait l'objet d'annulations par la justice administrative – de l'encadrement des loyers prévu par la loi Alur (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014. Le décret du 2 septembre 2021 se contente donc d'introduire dans le décret de 2015 une phrase précisant que "les données permettant de constater la structuration du marché locatif et les niveaux de loyers peuvent avoir été collectées par un observatoire local des loyers avant que celui-ci ait été agréé".

 

Références : décrets n°2021-1143, n°2021-1144 et n°2021-1145 du 2 septembre 2021 fixant le périmètre du territoire de la métropole de Lyon, de la métropole Montpellier Méditerranée Métropole et de la métropole Bordeaux Métropole, sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Journal officiel du 3 septembre 2021) ; décret n°2021-1142 du 2 septembre 2021 relatif aux données collectées par les observatoires locaux des loyers (Journal officiel du 3 septembre 2021).


 

 

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