L'encadrement des loyers n'est pas respecté à Paris, mais les loyers baissent

Remis en place à Paris en juillet 2019 – dans le cadre expérimental fixé par l'article 140 de la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 –, l'encadrement des loyers dans la capitale fait, coup sur coup, l'objet de deux résultats quelque peu contradictoires.
D'un côté, une enquête de l'association CLCV (Consommation, logement, cadre de vie), publiée ce jour, montre que 40% des annonces locatives dans la capitale ne respectent pas l'encadrement des loyers. L'étude – qui n'est pas la première sur le sujet (voir notre article du 29 juin 2020) et confirme les résultats précédents – se base sur l'analyse de 1.000 annonces immobilières trouvées sur 10 sites internet professionnels et entre particuliers, pour des logements de différentes tailles (du 1 à 4 pièces et plus), meublés (29 %) ou non (71%). Selon la CLCV, le montant mensuel moyen du dépassement s'élève à 121 euros par mois, soit un peu moins de 1.500 euros par an. Ce taux de 40% d'annonces non conformes recouvre toutefois de forts écarts. Sur les dix sites consultés, il va en effet de 7% (Foncia) à 73% (Paru Vendu). De façon très nette, l'encadrement des loyers parisiens est mieux respecté par les agences immobilières (75% d'annonces conformes) que par les propriétaires bailleurs proposant directement leur logement (50%). La CLCV a toutefois décidé d'assigner en justice Century 21 France – qui présente les moins bons résultats des agences – pour pratique commerciale trompeuse. Par ailleurs, le taux de conformité est plus élevé pour un deux pièces (65%), que pour un studio (53%), ce qui confirme les abus récurrents sur les petites surfaces. En revanche, il y a peu de différences entre les locations nues (61% de conformité) et les locations meublées (57%). La CLCV demande donc au préfet d'appliquer systématiquement les amendes (de 5.000 à 15.000 euros pour une personne morale) et au gouvernement de pérenniser l'encadrement des loyers au-delà de la phase expérimentale.
De l'autre côté, une étude du site Se Loger, s'appuyant sur son baromètre des loyers et publiée le 19 janvier, révèle que "dans la capitale, les loyers tendent à reculer, contrairement aux prix immobiliers qui, eux, continuent leur ascension". Les trois quarts des arrondissements affichent ainsi, sur les douze derniers mois, une baisse des loyers pour les locations nues. Ces baisses vont de -9,2% dans le 3e arrondissement à -0,6% dans le 13e. Quelques arrondissements connaissent toutefois une légère hausse, comme le 1er, le 5e, le 7e ou le 15e, le plus peuplé de la capitale (234.000 habitants). Au final, la baisse moyenne sur un an est de 1% pour les locations vides (avec un loyer moyen de 1.638 euros par mois, charges comprises) et de 0,6% pour les locations meublées (avec un loyer moyen de 1.822 euros). 
Difficile de ne pas rester perplexe devant un encadrement des loyers qui n'est pas respecté dans près d'un cas sur deux et des loyers qui affichent pourtant une tendance à la baisse. L'étude de Se Loger apporte quelques éléments d'explications sur cette baisse : une augmentation de l'offre locative avec le retour sur le marché de la location longue – Covid-19 oblige – de nombreux biens placés jusqu'alors en location touristique sur des sites type Airbnb (voir notre article du 27 octobre 2020), ou encore une probable baisse des revenus des locataires, toujours en raison du Covid-19, ce qui réduit la pression sur les prix. Mais, dans tous les cas, il reste toujours aussi difficile d'apprécier, in vivo, l'effet réel de l'encadrement des loyers. 

 

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