Les Alpes-Maritimes traquent le logement vacant

Le marché locatif est particulièrement tendu dans les Alpes-Maritimes : déséquilibre entre offre et demande, prix de l'immobilier en croissance continue, foncier urbanisable rare, contraintes topographiques et réglementaires fortes (superposition de la loi Littoral et de la loi Montagne et des plans de prévention des risques), niveau de construction de logements sociaux insuffisant (la plupart des grandes communes du département n'atteignent pas les 20% de logements sociaux imposés par la loi SRU )... Un état de pénurie qui pénalise d'abord les actifs et les fonctionnaires. Pour faire face à cette crise, le conseil général a décidé de s'attaquer aux logements vacants, nombreux sur son territoire. En effet, la surchauffe de l'immobilier a conduit de nombreux propriétaires à retirer leurs logements du marché locatif pour les vendre... ou les laisser vacants en attendant une plus-value.
Les Alpes-Maritimes, en partenariat avec des collectivités locales et l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah), ont donc lancé, en juin 2003, après trois ans d'études, une Opah (opération programmée d'amélioration de l'habitat) sur les logements vacants, afin d'en remettre un maximum sur le marché. Opérationnelle depuis le début de l'été dernier, l'Opah départementale est pilote au niveau national et devrait, indirectement, ranimer des centres-ville qui se dépeuplent et se paupérisent.

Une gamme de subventions incitatives

L'opération s'étalera sur trois ans et vise à remettre sur le marché 1.500 logements vacants. Un chiffre qui représente la production annuelle de logements sociaux dans les Alpes-Maritimes. Il s'agit, avec des subventions,d'inciter les petits propriétaires à rénover leurs logements vides et à les remettre sur le marché locatif. Le loyer est alors préétabli pour un minimum de neuf ans, et utilisé comme résidence principale par le locataire.
Le département finance une partie des travaux, 10 à 20% selon le type de loyer de sortie visé (programme social thématique, conventionné, intermédiaire ou libre), et l'Anah intervient à hauteur de 25 à 70% du coût des travaux. Ces subventions sont assorties d'une prime de sortie de vacance, de plus de 3.000 euros par logement de la part du département, et de 1.500 à 3.000 euros de la part de l'Anah. Les communes et les cinq communautés d'agglomération sont, depuis le mois de juillet, invitées à compléter ce dispositif départemental. La ville de Cannes est la première à abonder les aides pour que les propriétaires puissent sortir sur des loyers plus élevés que ceux prévus par la convention, et toucher ainsi une autre catégorie de locataires (PLS). Les subventions de l'Anah n'étant versées qu'après travaux, les communes peuvent mettre en place des prêts à taux bonifiés (à taux zéro de 2 à 15 ans) pour aider les propriétaires qui n'auraient pas les moyens de faire l'avance des fonds.

Le Pact Arim, chef de l'opérationnel

Le Pact Arim a été choisi, sur appel d'offres, pour être le chef de l'opérationnel. Spécialisée dans l'amélioration de l'habitat, l'association dispose d'un savoir-faire qui justifie son intervention dans cette "Opah vacant" qu'elle pilote depuis son antenne de Nice. Neuf conseillers du Pact assurent également des permanences dans les mairies. La publicité faite dans la presse ou par affichage a fait connaître le dispositif et aujourd'hui, le Pact contacte et/ou reçoit les propriétaires de logements vides depuis plus de six mois, monte avec eux les dossiers de demandes de subventions pour les travaux de rénovation et les aide à choisir l'entreprise. Une fois les travaux effectués, le propriétaire peut choisir le locataire, sauf pour les loyers les plus bas pour lesquels, en raison du fort taux de subvention (jusqu'à 100% des travaux), c'est un organisme social qui "fournit" le locataire et paye les loyers. Un service "après-vente" de gestion locative est disponible pour les propriétaires et, en association avec l'Adil (agence départementale d'information sur le logement), une assistance juridique sera mobilisable pendant la durée des conventions de location.
Depuis le lancement de l'opération, 150 propriétaires du département ont déposé des dossiers pour un volume de 300 logements. Au total, l'effort financier s'élève à 26,5 millions d'euros sur trois ans, dont 18,6 millions d'euros pris en charge par le département, et le reste par l'Anah.

Michel Bovas / Innovapresse Nice pour Localtis

"Travailler sur le parc de logements vacants constitue une solution pour résoudre en partie la crise du logement social"

Face à une situation plus difficile que dans le reste du département, Bernard Brochand, député-maire de Cannes, a souhaité compléter le dispositif Opah logement vacant du conseil général.

Pourquoi avez-vous souhaité compléter le dispositif départemental ?

Nous avons recensé 6.200 logements vacants dans la commune, soit 10% du parc total, or notre objectif de 420 logements locatifs aidés nouveaux sur trois ans se heurte à l'insuffisance du foncier. Il faut répondre aux 750 familles toujours dans l'attente d'une habitation dans le secteur locatif aidé.
Travailler sur le parc de logements vacants constitue une solution pour résoudre en partie la crise du logement social sur notre territoire. Par une délibération du 19 juillet, nous avons donc complété le dispositif départemental avec des aides communales. Notre objectif est de remettre sur le marché locatif de 35 à 40 logements par an pour les actifs et étudiants, soit 400 en dix ans. Le dispositif s'adresse aussi aux catégories intermédiaires supérieures qui souffrent également de l'absence de logement locatif. Nous accordons des subventions supplémentaires de 10 à 45%. Depuis le lancement de cette opération nous avons déjà 10 dossiers en cours d'examen. C'est prometteur.

Quel est le montant des aides ?

En complétant le dispositif départemental, la ville de Cannes permet aux logements remis sur le marché d'atteindre des loyers un peu plus élevés, allant de 9,5 euros à 11,5 euros le m2, et toucher ainsi d'autres catégories de locataires. Le montant des aides versées par la ville varie de 10 à 45% du montant des travaux, en fonction des situations. Pour un loyer qui sera bloqué sur six ans, l'aide sera moindre que pour un loyer bloqué sur neuf ans. L'attribution de ces "logements en loyer ville de Cannes" est réservée aux ménages ayant des revenus inférieurs ou égaux à 170% du plafond de ressources Plus. L'opération est prévue à titre d'essai pour une durée de trois ans.

Comment ce dispositif est-il mis en place sur le terrain ?

Nous avons créé une cellule Logement composée de deux agents avec une permanence quotidienne. Elle est chargée de repérer les logements vacants et de faire bénéficier les propriétaires du dispositif d'aides financières mis en place par le conseil général et l'Etat. Cette mobilisation sera renforcée par la présence des équipes opération du Pact Arim de l'Opah départementale.

Le gisement de logements vacants dans les Alpes-Maritimes

Entre 1990 et 1999, le nombre des logements vacants dans les Alpes-Maritimes a augmenté de 22%.

Le recensement de l'Insee, en 1999, a dénombré 65.500 logements vacants dans les Alpes-Maritimes, soit 10% du parc total d'habitations, résidences secondaires comprises. En 1990, ce chiffre n'était que de 51.000 logements. Les services fiscaux ont calculé en 2001 que 15.000 logements vacants l'étaient depuis plus de deux ans. Et 10.000 logements seraient soumis à la taxe sur les logements vacants. Cette hausse de 22% des logements vacants apparaît paradoxale alors que les actifs cherchent désespérément un toit.
D'autres Opah, pas nécessairement axées sur la thématique du logement vacant, ont déjà permis de remettre sur le marché de nombreux logements vacants. Ainsi à Nice, dans le quartier du Port, où 73 logements vides ont été rénovés et remis sur le marché, ou dans le quartier Notre-Dame (200 logements vacants).