L'obligation de prendre une délibération motivée en cas de cession d'immeubles et de droits réels immobiliers est-elle applicable à tous les syndicats mixtes?

Constat :

L’article L 5722-3 alinéa 2, prévoit que toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers envisagée par un syndicat mixte donne lieu à une délibération motivée de l’organe délibérant portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. La délibération est prise au vu de l’avis du service des domaines. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de ce service. Lorsque cette opération est envisagée dans le cadre d’une convention avec une commune, copie de cette délibération est transmise à la commune concernée dans les deux mois suivant son adoption.

Réponse :

Ce dispositif est applicable à tous les syndicats mixtes qui sont donc tenus de procéder à cette délibération motivée après avis des domaines. Les biens et droits dont la cession est soumise à l’obligation de délibération motivée sont les immeubles (fonds de terre et bâtiments), les droits réels immobiliers (principaux : droit de propriété et ses démembrements, notamment usufruit, nue propriété, servitudes, lots de copropriété et droits d’usage ; accessoires : hypothèques, privilèges).
Le texte s’applique aux ventes, aux cessions d’usufruit et de nue propriété, aux échanges, avec ou sans soulte, aux donations et aux baux conférant au preneur des droits réels immobiliers (baux emphytéotiques, baux à construction ou à réhabilitation).

Certains contrats appellent les remarques suivantes.
Toutes les ventes sont concernées : de gré à gré, à terme, d’immeubles à construire, à réméré, en location-vente, ainsi que les ventes volontaires aux enchères publiques, les adjudications volontaires, les cessions de droit indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble, bâti ou non bâti.
La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix (art. 1589 c. civil).

Cette opération est donc soumise à la délibération motivée, ainsi que dans le cas de la promesse unilatérale réservant à l’acquéreur une faculté de lever l’option, la vente intervenant à ce moment là. Cette même analyse s’applique aux baux assortis d’une promesse unilatérale de vente. Les apports en société d’un immeuble ou de droits réels immobiliers ainsi que les baux de longue durée confèrent au preneur un droit réel immobilier doivent également être précédés d’une délibération motivée. Cette délibération est prise au vu de l’avis du domaine qui détermine la valeur vénale du bien. Cet avis simple n’empêche donc pas le syndicat mixte de retenir un prix différent de l’évaluation domaniale. A défaut de réponse du service du domaine dans le délai d’un mois de sa saisine, l’organe délibérant peut valablement se prononcer sur une cession. La motivation de la délibération porte sur la décision de céder, le prix, le choix de l’acquéreur, les droits et obligations des parties signataires.

A noter que la loi 2001-1168 du 11 décembre 2001 a modifié les règles de consultation du service des domaines en matière d’acquisitions immobilières et de prises de location, en remplaçant notamment par une simple obligation de délibérer la décision expresse de passer outre exigée des acquéreurs lorsqu’ils entendent poursuivre l’opération à des conditions financières supérieures à l’évaluation domaniale.

Sources
Art. L 5211-37 et L 5722-3 CGCT ; Circ. du 12 février 1996 relative à l’art. 11 de la loi 95-127 du
8 février 1995 ; art. 23 de la loi 2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier (JO du 12 décembre 2001 p.19703).