Habitat dégradé : financer et accompagner la requalification du parc privé

Habitat dégradé : un défi social et territorial urgent

En France, 1,1 million de logements privés sont potentiellement indignes. Ils sont en majorité situés dans des copropriétés privées. 1,4 million de ces copropriétés sont fragilisées par des difficultés économiques, techniques, sociales ou de gouvernance. Entre 110 000 et 180 000 copropriétés seraient aujourd’hui en grande difficulté.

Comprendre le parc privé en France : la vue chiffrée

La France compte 38,1 millions de logements, dont :

30,7 millions (81 %) sont des résidences principales ; 3,4 millions (9 %) sont des résidences secondaires ; et 4 millions (10 %) sont des logements vacants.

Sur les résidences principales, 25,3 millions relèvent de l’habitat privé. Parmi ceux-ci : 63 % sont des logements individuels, et 37 % des logements collectifs. D’un point de vue démographique, on compte que 4,8 millions de ménages ont plus de 60 ans, dont 44 % sont sous les plafonds de ressources de l’Anah.

Ces données donnent à voir l’ampleur et la diversité du parc privé, mais aussi les fragilités structurelles qui le traversent.

Les impacts de l’habitat dégradé à toutes les échelles

L’habitat dégradé affecte directement les habitants, mais aussi les riverains et les territoires. Les impacts de ces dégradations sont alarmants et concernent plusieurs aspects.

• Sur le plan énergétique : 18 % des logements privés (soit 4,7 millions) sont des passoires thermiques, contre seulement 8 % dans le parc social, ce qui expose les occupants au froid hivernal et à la chaleur estivale – intensifiés par le changement climatique.
• Sur le plan santé physique et bien-être psychosocial : vivre dans un logement indigne impacte les occupants sur le long terme en les exposant à toutes sortes de pathologies.
• Sur le plan économique : les logements dégradés peuvent se transformer en gouffre financier, accentuant la précarité économique et augmentant la dette de ses occupants.

En somme, l'habitat dégradé est un facteur majeur d'inégalités sociales et sanitaires, transformant le foyer censé être un refuge, en une source de vulnérabilité pour ses habitants.

Au-delà des individus, la dégradation du bâti engendre des effets structurels à l’échelle des territoires. Elle contribue à dévaloriser des quartiers entiers, à fragiliser l’attractivité des villes et à alourdir les coûts pour la collectivité (santé publique, sécurité, services sociaux…). Elle favorise également la vacance de logements, creusant le décalage entre l’offre et la demande dans des territoires pourtant sous tension.

Face à cette réalité, l’action publique doit être coordonnée. C’est à la fois une question d’égalité, de santé publique, mais aussi de cohésion sociale.

Soutenir les collectivités locales dans la lutte contre l’habitat dégradé 

Le constat est clair : l’état critique de l’habitat privé appelle à une mobilisation forte des acteurs du logement. La Banque des Territoires agit aux côtés de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour accompagner les collectivités et les opérateurs dans la mise en œuvre de projets de lutte contre l’habitat dégradé. Elle apporte son soutien financier et technique aux :

• Établissements publics fonciers (EPF) ;
• Établissements publics d’aménagement (EPA) ; 
• Entreprises publiques locales (EPL) ;
• Organismes de logement social ;
• Associations et structures à but non lucratif ou à lucrativité limitée relevant de l’article L. 365-2 du CCH.

Des solutions concrètes, adaptées aux réalités locales

L’appui de la Banque des Territoires repose sur un objectif prioritaire : renforcer l’attractivité des territoires, en cofinançant les missions d’ingénierie menées par les collectivités dans le cadre de dispositifs opérationnels tels que les POPAC, VOC, OPAH CD ou PDS. 

Ces interventions ciblent en priorité les territoires faisant l’objet de politiques publiques renforcées, notamment les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), Action Cœur de Ville (ACV) ou Petites villes de demain (PVD).

Parmi les dispositifs phares, le Plan Initiatives Copropriétés, illustre l’ampleur de l’engagement :

• 17 sites accompagnés au niveau national ; 
• 147 sites suivis au niveau régional ; 
• plus de 105 000 logements rénovés, dont 14 006 dans des copropriétés en difficulté ; 
• plus de 700 millions d'euros mobilisés ; 
• et 2 milliards d’euros de mobilisation d’ici 2028.

Des résultats qui traduisent une volonté forte : donner aux acteurs locaux les moyens d’agir, au plus près des besoins, pour redonner vie aux logements dégradés.