Quel est le délai de caducité d'un cahier des charges de lotissement ?

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Aménagement et foncier

Logement

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Constat

Les lotissements sont régis par un certain nombre de dispositions disparates, rendant délicate la question de leur caducité, pour laquelle jurisprudence et doctrine s’affrontent parfois sur la notion et le statut juridique du contenu des documents d’un lotissement. Certains documents ne régissent que les rapports des colotis entre eux, d’autres revêtent un caractère réglementaire. Et parmi les premiers, dénommés "cahiers des charges", ils peuvent comporter, selon qu’ils ont été approuvés ou non, des clauses de nature réglementaire ou pas. Se pose donc la question de la caducité de ces différentes règles ?
 

Réponse

L’article L 442-9 du code de l’urbanisme prévoit que les règles contenues dans le cahier des charges s’il a été approuvé, ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme du délai de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un document en tenant lieu (sont donc exclues les communes couvertes par une carte communale). Cette règle est valable même si les colotis avaient, avant la loi Alur, demandé le maintien de ces règles.

Cependant, les règles concernant les droits et obligations entre colotis continuent de s’appliquer. C’est ce que rappelle la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 15 mars 2018, n°17-13495. Dans ce cas d’espèce, une entreprise est condamnée à détruire une construction car son emprise au sol ne respecte pas un article du cahier des charges du lotissement. La société conteste la condamnation en se fondant, entre autre, sur l’obtention d’un permis de construire pour ce bâtiment. Mais le juge rappelle que "le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers". De plus, l’article L 442-9 du code de l’urbanisme ne remet "pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement". En effet, c’est bien le caractère contractuel de ces clauses qui les protège de la caducité légale. On notera que la contractualisation d’un règlement de lotissement au sein d’un cahier des charges ne peut résulter que d’une décision expresse et non équivoque des colotis.

La difficulté d’interprétation tient au fait que certaines clauses non réglementaires du cahier des charges non approuvé peuvent disparaître. Ce sont celles visées par le 5e alinéa de l’article L 442-9 précité : "Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets au 26 mars 2019 si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier." Pour que cette publication ait lieu, il est nécessaire que la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement, ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le décident.
La jurisprudence n’a pas pu à ce jour expliciter les cas visés, mais les débats parlementaires et la doctrine laissent penser qu’il s’agirait des servitudes, plantations, bornage, ou bien encore l’interdiction de subdivision des lots. Il conviendra d’être attentif aux prochaines éventuelles interventions du juge administratif à ce propos.

Références : RM n° 17034, JO Sénat du 10 septembre 2015 ; Cass, 3e chambre civile, 15 mars 2018, n°17-13495 ; Article L442-9 alinéa 5 du code de l’urbanisme

 

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