Quelles sont les règles de caducité du cahier des charges à l'intérieur d'une ZAC ?

Contexte : Les cessions de terrains situés dans les zones d’aménagement concerté (ZAC) doivent faire l’objet d’un cahier des charges. Son approbation, par le maire, le président de l’EPCI compétent, ou le préfet selon les cas, lui confère un caractère réglementaire, bien que son contenu ne puisse pas prévaloir sur les dispositions du document d’urbanisme qui s’applique dans la zone. La question est de savoir si ces cahiers des charges, à l’instar de ceux concernant les lotissements, ont une date limite d’application.

Réponse : L’article L 311-6, alinéa 3, du code de l’urbanisme, dispose que le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Ces dispositions ne sont applicables qu’aux cahiers des charges signés à compter du 1er avril 2001. Mais les textes sont silencieux sur le sort de ceux ayant été approuvés avant cette date.

La jurisprudence rappelle que les cahiers des charges signés avant le 1er avril 2001 et annexés aux actes de vente conservent leur caractère contractuel et continuent donc de s’appliquer en tant que règles de droit privé, après la suppression de la ZAC. Ces règles ne peuvent déroger à celles du PLU, mais les complètent, au même titre que toutes les servitudes privées.

En revanche, si un cahier des charges limitait lui-même expressément sa propre application à la durée de la zone, alors même ces dispositions contractuelles deviennent caduques à la date de suppression de la ZAC.

Références :

Article L 311-6, alinéa 3, du code de l’urbanisme ; Cass. 3ème civ. 21 novembre 2012 n° 11-25668 ; RM n° 33533 JOAN du 9 mars 2010 et n° 61682 JOAN du 20 avril 2010

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