Logement - Taux de 25% logements sociaux : deux décrets précisent les règles et fixent les exceptions

Deux décrets du 26 juillet 2013 viennent apporter des précisions importantes sur la mise en oeuvre de certaines dispositions de la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social (sur le contenu de ce texte, voir notre article ci-contre du 25 janvier 2013). Ces deux décrets ont mis un certain temps à être publiés, puisque leur examen par le Comité des finances locales (CFL) - qui a émis un avis favorable - remonte déjà au 19 mars dernier (voir notre article ci-contre du 21 mars 2013).

SRU : qui reste à 20% ?

L'article 10 de la loi du 18 janvier 2013 porte le quota obligatoire de logements sociaux de 20 à 25%. Cette disposition s'applique "aux communes dont la population est au moins égale à 1.500 habitants en Ile-de-France et 3.500 habitants dans les autres régions qui sont comprises, au sens du recensement de la population, dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants, et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l'année précédente, moins de 25% des résidences principales" (article L.302-5 du Code de la construction et de l'habitation).
Mais la loi prévoit des exceptions à cette règle générale. Ainsi, le taux de logements sociaux reste fixé à 20% pour les communes "appartenant à une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre pour lesquels le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées". Le décret 2013-671 du 24 juillet 2013 fixe la liste des communes et des EPCI répondant à cette définition et qui restent donc au taux de 20% de logements sociaux.
Cette liste compte pas moins de 83 communes et 131 EPCI (soit au total 478 communes de plus de 1.500 ou de 3.500 habitants). Un coup d'œil sur la liste laisse apparaître un contenu très hétérogène. Si des villes comme Bergerac, Epinal, Alès ou Nevers ne sont pas forcément au cœur de bassins d'emplois dynamiques et parviennent donc - a priori - à satisfaire les besoins de logements, on ne s'attendait pas forcément à trouver dans cette liste des communes comme Rennes, Tours, Angers ou Reims. Bien que cela ne soit pas l'objet du décret, il serait intéressant de connaître le nombre total des habitants résidant dans les zones géographiques concernées par ces exceptions. Pour mémoire, on rappellera que - d'après la présentation faite au CFL en mars dernier - 815 communes devraient se voir en revanche appliquer le taux de 25% de logements sociaux.
La liste de communes exemptées des 25% n'est certes pas établie au hasard. La loi prévoit en effet la prise en compte de trois critères : la part de bénéficiaires de l'allocation logement dont le taux d'effort est supérieur à 30%, 
le taux de vacance (hors vacance technique) constaté dans le parc locatif social et le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social.

Sept communes isolées astreintes à la loi SRU

Le décret 2013-671 du 24 juillet 2013 fournit également la liste - beaucoup plus brève - des communes "SRU isolé", autrement dit celles "justifiant un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées". Il s'agit en l'occurrence de communes de plus de 15.000 habitants en croissance démographique, non incluses dans une agglomération ou un EPCI à fiscalité propre de plus de 50.000 habitants.
Cette liste comprend sept communes : Brie-Comte-Robert (Seine-et-Marne), Brignoles (Var), Challans (Vendée), Kourou (Guyane), Lunel (Hérault), Mauguio (Hérault) et Sallanches (Haute-Savoie). Elle est sensiblement différente - sans qu'on en connaisse les raisons - de celle présentée au CFL de mars dernier. Plusieurs communes en ont ainsi été retirées (Digne-les-Bains, Gap, Beaucaire et Albertville), alors que d'autres ont été ajoutées (Brignoles et Kourou).

Mise en place du fonds national de développement des logements locatifs très sociaux

Pour sa part, le second décret (n°2013-670) du 24 juillet 2013 apporte plusieurs précisions sur la mise en œuvre des nouvelles dispositions sur le taux de logements sociaux. Il commence par fournir les modalités de calcul permettant de déterminer les communes exemptées du taux de 25% et qui restent donc à une obligation de 20% de logements sociaux. Il s'agit toutefois de dispositions pour mémoire, puisque la liste des communes concernées est établie par ailleurs (voir ci-dessus). Même chose pour les modalités de détermination des communes "SRU isolé". Le second décret du 24 juillet 2013 réécrit également les conditions d'éligibilité aux concours financiers du fonds d'aménagement urbain, réservé aux communes soumises à l'obligation de 25% de logements sociaux et aux communes "SRU isolé".
Plus intéressante est la disposition relative à la mise en place du fonds national de développement d'une offre de logements locatifs très sociaux, dont la gestion sera assurée par la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). Le décret crée un comité de gestion de sept membres, comprenant quatre représentants de l'Etat et trois représentants des collectivités territoriales, désignés respectivement par l'AMF, l'ADCF et l'ADF. Il précise également les conditions de fonctionnement du comité, qui "fixe les orientations d'utilisation du fonds et délibère sur la répartition de ses ressources ainsi que sur les priorités d'affectation des crédits". Il est bien indiqué que seuls les logements financés en PLAI (prêts locatifs aidés insertion) sont éligibles aux financements de ce fonds.

Une nouvelle subvention pour développer les logements adaptés

Le décret met également en place une subvention spécifique en faveur du développement d'une offre de logements locatifs très sociaux. Celle-ci s'ajoute à la subvention de l'Etat accordée aux logements "adaptés aux besoins des ménages qui rencontrent des difficultés d'insertion particulières", en contrepartie d'une gestion locative adaptée et d'une maîtrise du loyer. L'octroi de cette subvention est subordonné à une décision du préfet ou - le cas échéant - de la collectivité délégataire, qui précise le montant et les modalités de versement de cette subvention. Pour les bénéficiaires de cette subvention, le versement du solde est conditionné par la signature d'une convention de réservation spécifique avec l'Etat. Cette convention - qui peut être cosignée par les autres réservataires - prévoit les modalités de rendu compte des attributions des logements financés par le fonds au préfet et aux autres cosignataires.

Jean-Noël Escudié / PCA

Références : décret 2013-671 du 24 juillet 2013 déterminant la liste des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale mentionnés au deuxième alinéa de l'article L.302-5 du Code de la construction et de l'habitation et la liste des communes mentionnées au septième alinéa du même article ; décret 2013-670 du 24 juillet 2013 pris pour l'application du titre II de la loi 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social (Journal officiel du 26 juillet 2013).