Vente d'un immeuble raccordé au réseau public d'assainissement collectif : faut-il réaliser un diagnostic ?

Constat : De plus en plus de communes ou d’EPCI compétents en matière d’assainissement collectif imposent par arrêté ou via un règlement de service la réalisation d’un diagnostic, à l’occasion de transactions immobilières, pour des immeubles raccordés au réseau public d’assainissement collectif. Or, si l’obligation légale existe bien pour les installations d’assainissement non collectif, aucune obligation similaire n'est actuellement imposée pour les immeubles raccordés à un égout public.

Réponse : Depuis le 1er janvier 2011, seuls les vendeurs d’immeubles dotés d’installations d’assainissement non collectif sont tenus de joindre, au dossier de diagnostic technique du bien, le document établi à l'issue du contrôle communal de leur installation. Ce document, qui relève de la compétence exclusive du SPANC, doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente.

A noter qu’en cas de non-respect de cette obligation par le propriétaire vendeur, celui-ci encourt les mêmes sanctions que celles ordinairement prévues pour les différentes vérifications composant le dossier de diagnostics techniques (amiante, plomb, etc.).

Toutefois, même si les immeubles raccordés au réseau public d’assainissement ne sont pas concernés par cette formalité préalable à la vente, la réglementation autorise le maire à prendre un arrêté municipal imposant un contrôle de la conformité du raccordement, au titre de son pouvoir de police en matière sanitaire.

Pour mémoire, les communes ont la mission de s’assurer de la qualité d’exécution du branchement de l’installation à la partie publique du réseau d’assainissement collectif, et du maintien de son bon état de fonctionnement.

Ainsi, lorsque la personne publique compétente se fonde sur les possibilités générales de contrôle des branchements, susceptibles d'intervenir à tout moment ou périodiquement, elle peut soumettre les vendeurs à une vérification de la conformité de leur raccordement au réseau, à l’occasion de cessions immobilières.

Une réponse ministérielle corrobore : « Les arrêtés municipaux visés n'outrepassent (…) pas la compétence réglementaire du maire, car ils sont pris sur le fondement d'un texte législatif, l'article L. 1331-4 (du code de la santé publique). Par ailleurs, les compétences attribuées aux communes en matière d'assainissement collectif (notamment aux articles L. 2224-8 II et L. 2224-10 1° du code général des collectivités territoriales) emportent d'importantes responsabilités qui justifient le contrôle effectué par les services de la commune. »

Bon à savoir : La différence de solution juridique entre les deux systèmes d’assainissement ne devrait plus exister après l’entrée en vigueur de la future loi dite 3DS. En effet, le projet de loi 3DS se réfère ainsi aux dispositions de l’article L. 2224-8 du CGCT qui permettent aux communes ou EPCI compétents en matière d'assainissement collectif, d'identifier tous les immeubles mal raccordés et d’imposer aux propriétaires concernés les mesures nécessaires pour leur mise en conformité.

En outre, le projet de loi prévoit également d’élargir aux immeubles raccordés au réseau public d’assainissement le contrôle qui est déjà imposé aux installations d'assainissement autonome et donc la réalisation d’un diagnostic de l'état des équipements de raccordement des immeubles au réseau public d'assainissement.

A noter que sous l’impulsion de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l’obligation entrera en vigueur, à compter du 1er juillet 2022, dans les zones accueillant les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon qui auront lieu dans la Seine en 2024. En ce sens, la loi Climat et Résilience a modifié le code de la santé publique et a ainsi prévu que « Sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation. »

Références :

Articles L1331-11-1 et L. 1331-4 du code de la santé publique ; article L271-4 du code de la construction et de l’habitation ; L. 2224-8 du CGCT ; Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets ; RM n°46680 publiée au JO AN du 17/03/2015.

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