Des Toulousains conçoivent leur HLM

Impliquer les futurs habitants d’une résidence HLM dans l’élaboration d’un programme de construction et faire qu’ils puissent, à long terme, devenir propriétaires est un projet novateur. Pour Stéphane Gruet, qui dirige le Centre méridional de l’architecture et de la ville et qui est le concepteur du dispositif, c’est avant tout une question de justice : "Pourquoi les plus faibles revenus seraient-ils condamnés à financer du capital immobilier toute leur existence sans jamais pouvoir avoir un retour sur leur effort et une sécurisation de leur devenir ?"
Il y a cinq ans, cette question semblait relever de l’utopie, aujourd’hui c’est presque fait. S’appuyant sur une loi de 2006, Stéphane Gruet a beaucoup travaillé sur les décrets d’applications et a permis que la SCI APP voit le jour en janvier 2009. Reste à finaliser le montage, notamment en adaptant la clause de non aliénation des prêts locatifs sociaux, une "broutille" au vu du chemin déjà parcouru.

"Il s’agit d’un ascenseur social : en fin de parcours, les habitants sont devenus pleinement propriétaires"

Dans une opération classique de promotion sociale, une société HLM emprunte des fonds à la Caisse des Dépôts, construit une résidence et rembourse avec les loyers que les locataires paient "à fond perdu". Les locataires "financent du capital immobilier" mais ne s’en trouvent pas plus riches. Avec la SCI APP tout change, un groupe constitue une société coopérative, s’associe avec une société HLM et élabore un programme. Une fois les bâtiments construits, l’organisme HLM les apporte au capital de la SCI et devient associé majoritaire. Les habitants paient alors l’équivalant d’un loyer qui comprend un part acquisitive. Au fur et à mesure des années, la société HLM rembourse ses emprunts et transfère, très progressivement, la propriété de la résidence aux coopérateurs. "Il s’agit d’un ascenseur social, explique Stéphane Gruet, tout le monde entre de plain pied, il n’y a pas d’apport initial, et petit à petit l’ascenseur monte. Ceux qui veulent partir peuvent le faire, ils revendent alors les parts qu’ils ont acquises à ceux qui les remplacent et bénéficient du capital qu’ils ont accumulé en payant leurs loyers. Quand l’ascenseur arrive en fin de parcours, quarante ans plus tard, la société HLM se retire, les habitants sont devenus pleinement propriétaires."

Les futurs habitants ont défini la manière dont ils entendent vivre ensemble

Un peu partout en France des élus et des groupes d’habitants se sont saisis de ce nouveau dispositif mais c’est à Toulouse que l’opération est la plus avancée. Dans le quartier de la Reynerie, soixante familles et la société HLM Patrimoine ont élaboré un projet original. Les futurs habitants ont élaboré une charte définissant la manière dont ils entendent vivre ensemble. Ils ont pu travailler sur les plans de leurs appartements, choisir leurs voisins, décider des équipements collectifs et des services dont ils ont besoin. Concrètement, la nouvelle résidence comprendra des buanderies collectives, des chambres d’amis partagées entre certains résidents mais aussi une salle de sport, une autre d’arts plastiques… Grâce à la mutualisation, pour un loyer HLM majoré de 20%, une véritable aventure collective voit le jour. Pour Régis Godec, adjoint au maire de Toulouse en charge des éco-quartiers, une telle démarche mérite un fort soutien de la municipalité : "Le projet nous intéresse sur le plan social mais aussi d’un point de vue citoyen. Le fait que les habitants soient engagés dans une démarche collective renforce leur responsabilité, transforme leurs relations de voisinage. Nous pouvons travailler très en amont sur les modes de vie et de consommation que les coopérateurs veulent développer en lien avec leur habitat. Ce faisant, nous donnons vie à un projet urbain et renouvelons l’image des quartiers d’habitat social." Ce qui hier encore paraissait être un rêve est donc sur les rails, la livraison des logements est programmée pour l’été 2011.

Luc Blanchard, pour la rubrique Expériences du site Mairie-conseils