Entre ville productive et mixité fonctionnelle, le Puca avance des pistes pour requalifier les zones d'activité économique

Imaginer des scénarios pour l'évolution des zones d'activité économique au moment où le foncier devient de plus en plus rare. C'est l'objet des recherches réalisées par le Plan urbanisme construction et architecture (Puca) et publiées en juillet 2025 dans le cadre d'un appel à projets de recherche "Quelle place pour le travail en ville ? Les conditions économiques, sociales, environnementales de la ville productive", avec le soutien de l'Institut pour la recherche de la Caisse des Dépôts, de la Fabrique de l'industrie et de l'Ademe. La recherche porte sur l'étude de deux zones : celle des Aigais, située sur le territoire de Brignais dans l'ouest lyonnais, commune qui fait partie de la communauté de communes de la Vallée du Garon (31.746 habitants en 2019), et la zone de Pringy-Argonay située sur le territoire de deux communes adhérentes de la communauté d'agglomération du Grand Annecy (213.000 habitants en 2022). Elles ont été créées dans les années 1960 et accueillent une diversité d'activités économiques allant de l'industrie, à l'artisanat et aux services. À partir de l'analyse précise de chacune des zones, le rapport propose des scénarios pour leur évolution à moyen terme (2030), consistant à "faire avec le déjà là", et à plus long terme (2035), pour "un nouveau regard sur l'activité productive en ville".

Un manque d'équipements et de services pour les travailleurs

Premier constat : ces zones ont pu maintenir une diversité des activités, avec le maintien d'entreprises de production et le développement de la logistique, du commerce de gros et des services aux entreprises d'une part, du BTP et de la vente et réparation automobile de l'autre. Mais étant conçues pour mettre à disposition des entreprises des terrains bon marché, elles pâtissent d'une absence de structuration du réseau de voies et d'espaces publics et d'un manque d'équipements et de services pour les travailleurs.

Le Puca identifie ainsi deux défis à relever pour les zones de ce type : "le maintien de la diversité économique, facteur de dynamisme et de résilience", et "la requalification du réseau d'espaces publics pour créer de véritables quartiers d'activités économiques", alors que ces zones ont été conçues comme de simples lotissements.

Développer les mobilités actives

Concernant le scénario à moyen terme, les auteurs insistent sur la nécessité de développer des mobilités actives et de déboucher sur un maillage de l'espace, "avec un découpage en îlots de taille plus réduite", la création de nouvelles voies et le partage de l'espace public entre les différents modes de déplacement. Il s'agit ainsi d'améliorer les connexions avec l'environnement immédiat (centre-ville pour la zone des Aigais, gare de Pringy, route d'Annecy, futur quartier de Pré Billy pour la zone de Pringy-Argonay).

Ils estiment aussi qu'il faut mieux organiser le stationnement pour libérer des espaces autour des bâtiments d'activités existants et permettre la densification de la construction. "La démarche adoptée est voisine des stratégies de résidentialisation adoptées pour la transformation des grands ensembles", expliquent-ils. Une transformation qui nécessite l'intervention des collectivités locales (réorganisation de l'espace public, mutualisation du stationnement).

Introduire une mixité fonctionnelle

À plus long terme, ils proposent l'introduction de nouvelles typologies de bâtiments d'activités, pour utiliser de manière plus intensive le foncier disponible. "Dans trois quarts des cas, les emprises au sol des bâtiments existants sont en effet inférieures à 40%, précise le rapport. Cette intensification de l'usage du foncier suppose au préalable une réorganisation de la circulation sur la parcelle des véhicules de livraison. Nous avons donc exploré une solution – proche de ce que l'on appelle dans le jargon professionnel les hôtels d'entreprises – qui permet d'accueillir production et tertiaire et de passer, sur une parcelle de 6.000 m², de 2.400 à 4.500 m² de surface de plancher".

Autre aspect préconisé : introduire une mixité fonctionnelle, avec des bureaux ou logements qui pourraient être accueillis dans les étages supérieurs des bâtis.

Face à l'implantation des deux zones étudiées, le Puca propose toutefois deux options différentes, l'une reposant sur une cohabitation production/habitat et l'autre sur le concept de "ville productive". Ainsi, pour les Aigais, qui se situe près du centre-ville de la commune de Brignais et qui est en contact direct avec la gare, il préconise l'implantation de logements, avec un ensemble d'immeubles collectifs et des petites activités artisanales ou industrielles en rez-de-chaussée. Le tout pour les entreprises, principalement PME-PMI, sous forme d'"îlots tests" permettant une densification des constructions et une mutualisation des services entres les entreprises privées, sur le modèle des hôtels d'entreprises.

Le concept de "ville productive" pour Pringy-Argonay

Le cas de Pringy-Argonay est très différent car la zone est proche du futur écoquartier de Pré Billy, qui a fait l'objet de la création d'une zone d'aménagement concerté en 2016 et prévoit 920 logements et 20.000 m² de bureaux, commerces et équipements. L'idée de créer à nouveau une zone mêlant activité économiques et habitat n'est en effet pas envisageable. L'option choisie est donc de créer "un véritable morceau de ville productive" avec, notamment, la création de pôles d'équipements et de services (restauration, salles de sport voire crèches et haltes-garderies) à destination des employés des entreprises et de leurs clients et un renforcement des spécialisations économiques (les entreprises BtoC- Business to Consumer - sur la partie nord, les entreprises BtoB - Business to Business - sur la partie sud) pour mieux gérer les flux et nuisances et des bâtiments en étage quand l'activité le permet.