Un guide pour aider les intercommunalités à élaborer une stratégie du foncier économique

La Banque des Territoires vient d’éditer un guide pour aider les intercommunalités à optimiser la gestion foncière de leurs zones d’activités économiques (à télécharger ci-dessous). À l’heure du zéro artificialisation nette, ces zones constituent "un réservoir potentiel important compte tenu de leur faible densité" mais ce potentiel reste souvent "peu connu", souligne le document intitulé "Quand les zones d’activités se transforment : cap sur la mutabilité du foncier économique". Après avoir déjà développé l’offre @zaé - un outil conçu pour répondre aux exigences de la loi Climat et Résilience sur la recension des ZAE (voir notre article) -, la Banque des Territoires s’est intéressée cette fois-ci à quatre cas concrets : Anglet (64), Puceul (44), Auterive (31) et Roubaix (59). L’objectif : faire ressortir des enseignements transposables pour d’autres ZAE. 

D’une densité équivalente aux lotissements de maisons individuelles, les ZAE connaissent "un gaspillage foncier important, avec des parcelles sous-exploitées et une structuration spatiale peu optimisée" : accotements importants, gabarits de voies parfois inutilement larges, stationnements individuels qui gagneraient à être mutualisés... De nombreuses parcelles se révèlent également "surdimensionnées" pour leur usage.

Stratégie de long terme

De plus, les ZAE ont fait l’objet d’aménagements à bas coût et présentent une intégration paysagère écologique insuffisante, "avec une forte imperméabilisation des sols, une végétalisation limitée et une architecture souvent peu valorisante". Elles nécessitent un travail de "renaturation". Parmi les écueils rencontrés par les collectivités pour intervenir : une propriété "éclatée", avec des parcelles achetées à bas prix mais qui sont aujourd’hui trop chères pour être récupérées... Les auteurs, l'économiste et urbaniste Marie Defay et le cabinet Atelier Georges, anticipent aussi une résistance des propriétaires à densifier leurs parcelles et invitent à imaginer "des modalités de négociation".

Le guide invite donc à définir une stratégie de long terme des vocation et d’occupation de ces espaces, pour anticiper les aménagements à venir. Cette stratégie devrait préciser les opérations futures, les aménagements nécessaires sur le domaine public, les parcelles stratégiques à acquérir… Le guide recommande de s’appuyer sur les documents d’urbanisme pour une meilleure régulation et de mettre en place des outils de maîtrise foncière : orientations d’aménagement et de programmation (OAP), foncière locale ou intercommunale, baux adaptés tels que les baux à construction ou les baux réels solidaires (BRS) pour le foncier économique… "L’enjeu est d’anticiper les évolutions, de structurer une vision partagée entre acteurs publics et privés et de concevoir des espaces économiques plus résilients, fonctionnels et adaptés aux défis environnementaux et territoriaux à venir", soulignent les auteurs.