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Victor Rainaldi

L'organisme foncier solidaire de Lille va accroître l'offre de logements abordables en accession à la propriété (59)

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Lille a mis en place un nouvel outil en faveur du logement abordable : l’organisme foncier solidaire. Issu de la loi Alur, ce dispositif dissocie la propriété du foncier de celle du bâti et réduit ainsi substantiellement le coût du logement pour les ménages modestes. Il permet, en outre, aux édiles lillois de continuer à orienter les aides vers des logements permettant de garder ou ramener les familles dans le cœur de la ville.

"Nous nous sommes fixé l’objectif d’élargir l’offre de moyens et grands logements abordables en accession à la propriété pour garder ou ramener des familles à Lille où le marché est dominé par les petites surfaces à louer", indique la conseillère municipale déléguée à la mixité et à l’innovation sociale, Audrey Linkenheld. "Les T1 et T2 représentent encore 57% du parc." Afin de mener à bien cette politique, Lille avait déjà pris deux mesures clés bien avant de lancer l’organisme foncier solidaire.

1.500 logements abordables déjà livrés

Ainsi, les élus ont décidé que toute opération de plus de trois logements doit comprendre une proposition minimale de logements aux formats T3 à T5. La ville a aussi lancé en 2008 un programme de soutien au logement abordable via des subventions communales auxquelles s’ajoutent celles de la métropole et de l’État. Ces subventions sont versées aux bailleurs de logements sociaux mais aussi à des promoteurs qui s’engagent à ne pas dépasser un prix de vente au mètre carré de 2.000 euros pour les acquéreurs aux conditions de ressources prêt locatif social (PLS) et de 2.400 euros aux conditions du prêt social location accession (PSLA)

Mais des clauses antispéculatives inefficaces sur le long terme

"Pour atteindre ce niveau de prix ces programmes bénéficient généralement, outre les subventions, du taux réduit de TVA à 5,5% et les terrains sont cédés aux promoteurs à un tarif inférieur au prix du marché", précise la conseillère municipale. La construction de 2.200 logements familiaux a été engagée dans ce cadre et 1.500 ont déjà été livrés. Cependant, ce dispositif a des limites. D’abord la TVA réduite étant très liée au zonage Anru, certains quartiers échappent à son champ d’application. Ensuite, passé un certain délai, les clauses antispéculatives en place ne peuvent empêcher les propriétaires de revendre leur logement aidé au prix fort et d’annuler ainsi l’effet de l’argent public investi pour créer une offre de logements abordables.

L’organisme foncier solidaire pérennise l’offre de logements abordables

C’est dans ce contexte qu’intervient la création du premier organisme foncier solidaire (OFS) de France en février 2017. "Ce dispositif élaboré dans le cadre de la loi Alur pérennise l’effet de l’argent public investi en maintenant sur le très long terme le prix abordable des logements aidés", explique la conseillère déléguée à la mixité et à l’innovation sociale. "En dissociant la propriété du foncier de celle du bâti, l’OFS permet de garantir durablement un prix avantageux aux futurs acquéreurs même en cas de reventes successives. Il permet aussi à l’OFS de vérifier que les nouveaux acquéreurs ou les héritiers répondent aux conditions d’occupation et de ressources requises."

L’OFS conclut des baux réels solidaires rechargeables

Le statut juridique de l’OFS doit être à but non lucratif. Celui de Lille a pris pour l’instant la forme d’une association crée par la ville, la fondation de Lille, la métropole et la fédération des promoteurs immobiliers. Elle pourrait prochainement se transformer en fondation. Un demi-poste d’équivalent plein temps suffit à faire fonctionner l’OFS qui achète du foncier pour le louer ensuite sous la forme d’un bail réel solidaire (BRS). Les promoteurs y construisent des logements, ou reprennent ceux qui existent déjà (avec ou sans travaux), pour vendre le seul bâti au prix convenu avec l’OFS à des acquéreurs qui remplissent les conditions de ressources (PLS et PSLA).

L’acquéreur verse une redevance à l’OFS en contrepartie de l’occupation du foncier

Un bail réel solidaire (BRS) rechargeable de 18 à 99 ans (99 ans dans les opérations en cours à Lille) est conclu d’abord avec les promoteurs puis avec chaque acquéreur. Celui-ci verse une redevance à l’OFS en contrepartie de l’occupation du foncier. Précisions importantes, les BRS permettent d’appliquer une TVA réduite (5,5%) et l’acquéreur du logement peut bénéficier du prêt à taux zéro. Enfin, ce dispositif OFS/BRS peut aussi servir à mettre sur le marché des logements locatifs plus abordables.

Economie de 30% à 40% sur le prix d’achat

L’OFS lillois a signé le premier BRS avec un promoteur le 18 décembre 2017. Le bail prévoit la commercialisation en cœur de ville de 15 logements familiaux dans le cadre d’un vaste programme comprenant 210 logements au total, un hôtel et une galerie d’art. Les acquéreurs des 15 logements verseront une redevance mensuelle de un euro par m2 à l’OFS sur cette opération. Comme le souligne l’élue, "ce montant peut évoluer au cas par cas, notamment à la baisse si l’équilibre des prochaines opérations le nécessite. Et il faut avoir à l’esprit que dans les zones tendues ce dispositif conduit à une économie sur le prix d’achat de 30 à 40%". Un autre projet en centre-ville est bien avancé sur un foncier qui appartenait également à la ville.

"Pour se lancer dans la création d’un OFS comme ceux de Rennes et de Biarritz qui y travaillent, il est important d’avoir déjà une politique structurée d’accession abordable à la propriété. Il faut en effet savoir quels prix de vente sont les plus adaptés, quels terrains peuvent convenir à ce dispositif, comment les maîtriser s’ils ne sont pas municipaux, dans quels programmes immobiliers conclure un BRS… L’habitude de travailler avec des promoteurs et la confiance qui naît de ces relations est aussi un facteur clé pour réussir ce type d’opération", conclut la conseillère lilloise.

Plus de 12.000 logements construits entre 2008 et 2014
Lille est régulièrement sur le podium des capitales régionales où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Une performance dont les élus se dispenseraient volontiers. Ils ont entrepris d’y remédier depuis de nombreuses années avec d’autant plus de conviction que le revenu médian des Lillois est inférieur à celui des habitants de l’agglomération et à celui des Français en général. Les politiques publiques mises en œuvre visent donc à développer une offre de logements durablement abordables, tant en location.

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Audrey Linkenheld

Elue déléguée à la mixité et à l'innovation sociale
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