Perspectives 2025 : l'étude économique et financière sur le logement social

En 2023, une situation financière globale des bailleurs sociaux grevée par le relèvement du taux du livret A

L’année 2023 a été marquée par une poursuite des tensions inflationnistes et un relèvement du taux du livret A, dans un contexte général de hausse des taux d’intérêt et d’un marché de l’immobilier en berne. Ces éléments ont fortement affecté les organismes de logement social, pour lesquels une grande partie de la dette est indexée sur le taux du livret A. Ainsi, en 2023, le poids des annuités financières a lourdement pesé sur le ratio d’autofinancement locatif du secteur, qui s’établit au niveau historiquement bas de 1,5 % (perdant 4,4 points), avec une charge liée au paiement des intérêts de la dette en forte hausse. Le contexte immobilier dégradé et les difficultés d’accès aux crédits pour les particuliers, qui rendent plus difficiles les possibilités de vente de logements sociaux à des personnes physiques, ont en outre grevé le ratio d’autofinancement global.

Les bailleurs sociaux ont néanmoins continué à investir dans la production et la réhabilitation des logements de leur parc, afin de répondre aux exigences climatiques et environnementales et remplir leur mission de cohésion sociale. Le potentiel financier du secteur en ressort en baisse, mais à un niveau comparable à celui de 2021, à 1700€ par logement, ce qui reste supérieur à la moyenne observée en période pré-Covid (1 420€ en moyenne sur 2017-2019). Cela démontre la capacité du secteur à absorber les chocs exogènes, ainsi que l’efficacité des mesures de soutien financier mises en place dès 2022 et qui se sont accélérées en 2023. Ces mesures auront également permis de limiter l’impact de l’environnement économique négatif sur les comptes des bailleurs sociaux.

Le double défi des bailleurs sociaux : concilier réhabilitation massive des logements et construction neuve 

Le scénario central qui est présenté dans l’étude prend en compte le double objectif auquel sont confrontés les bailleurs sociaux : assurer la production d’un volume soutenu de nouveaux logements sociaux d’au moins 75 000 logements par an afin de répondre à leur mission de cohésion sociale, et satisfaire aux exigences climatiques et environnementales imposées par la législation en rénovant massivement le parc actuel. 

Dans ce contexte eten se basant sur l’estimation approfondie du volume de réhabilitations à réaliser par les bailleurs sociaux afin de répondre aux objectifs de la SNBC[1], les projections effectuées montrent que la situation financière des bailleurs sociaux ne permet pas d’assurer à la fois un niveau soutenu de production neuve de logements (79 000 logements par an en moyenne sur la période 2031-2063) et d’atteindre dans le même temps la neutralité carbone de l’ensemble du parc social à l’horizon 2050, l’objectif n’étant atteint qu’à 60 % en 2050 et à 80 % à horizon 2060, en dépit d’investissements conséquents en termes de réhabilitations thermiques et carbones. Les investissements massifs des bailleurs sociaux conduiraient à une érosion progressive de leurs fonds propres mobilisables pour le financement de nouveaux projets, aboutissant à une période de latence sur la période 2035-2052, au cours de laquelle le potentiel financier par logement se stabiliserait à une valeur plus faible que celle observée ces dernières années. L’arrivée à échéance au début des années 2050 d’une grande partie du stock de dette, combinée à une moindre pression sur le volume de réhabilitations thermiques à effectuer, permettrait néanmoins aux organismes de logement social de reconsolider leur situation financière, ce qui se traduirait par un potentiel financier par logement en 2063 proche de la valeur estimée en début de période, à 1 200€. 

Trois scénarios alternatifs sont explorés en complément de notre scénario central : le premier privilégie la rénovation au détriment de la construction, le deuxième se fixe au contraire l’objectif d’un niveau de production très élevé mais au prix d’une renonciation aux efforts de réhabilitation, et le dernier mise sur une maîtrise accrue des coûts de construction. Les résultats de chacun de ces scénarios révèlent le difficile équilibre à maintenir pour les bailleurs sociaux entre ambition énergétique et environnementale, obligation sociale, et contraintes budgétaires. Ils soulignent également la sensibilité de nos résultats selon les hypothèses initiales retenues.