Résidence pour travailleurs saisonniers dans le Briançonnais : premier bilan pour améliorer l'équilibre de l'exploitation

Il y a quelques années, les élus de cette communauté de communes située dans les Hautes-Alpes (12 communes, 20.207 habitants) avaient décidé de rénover un ancien hôtel pour créer des logements destinés aux travailleurs saisonniers, nombreux sur ce territoire à forte activité touristique en hiver comme en été. La résidence Pin Cembro (34 appartements, 42 places) a été inaugurée en avril 2009 (1). Aujourd’hui, alors que la résidence entame sa deuxième saison, les élus confortés dans leur choix, cherchent à améliorer le bon équilibre d’occupation.

Progression du taux d’occupation

Pour l’été 2011, le taux d'occupation avoisinait 50% début juillet 2011, contre 20% l'été précédent. Même progression pour la saison phare de l'hiver (4 mois), avec 95% de taux d'occupation l'hiver 2010/2011, et des demandes refusées faute de place... Entre les deux saisons, le taux d'occupation plafonne à 30%, alors que les locations sont ouvertes à d'autres publics que des saisonniers -travailleurs en période d'essai, CDD, stagiaires. Résultat : le taux moyen était de 54% sur l'année 2010. "Nous sommes en deçà de nos prévisions, puisque le calcul prévisionnel table sur un taux de 75% pour arriver à équilibrer l'opération. Nous nous doutions qu'il nous faudrait au moins trois années de rodage", commente Alain Caillol, directeur du pôle Développement économique. Plusieurs pistes d’amélioration sont envisagées.

Ajustements tarifaires, aide pour l’APL, et autres idées

Première décision, le loyer en période estivale a été diminué : 300 à 380 euros au lieu de 350 à 430 euros. "Le sursaut de réservation constaté cet été 2011 peut être lié à cette décision", estime le directeur du pôle Développement économique. Autre nouveauté : le dossier de demande d’APL (aide personnalisée au logement) pour réduire l’apport du saisonnier à 120 euros est entièrement pris en charge par l'association qui gère les locations pour la communauté de communes. Cela aide considérablement les saisonniers, qui sans cela, n'y penseraient ou ne prendraient pas le temps de le faire. D'autres pistes sont à l'étude, comme se tourner vers le tourisme social, à condition que cela ne concurrence pas les hébergeurs privés actuels. Ou bien augmenter la durée possible du bail aujourd'hui conclu pour un mois, renouvelable 6 fois. Il pourrait être porté à 8 mois, facilitant ainsi la transition d'avril (fin de l'hiver) à décembre (début de l'hiver).

Des employeurs à convaincre

La communauté de communes escomptait que les employeurs profiteraient de leur droit de réservation. Dans les faits, les collecteurs du 1% n’ont pas utilisé leur priorité de réservation locative. Tandis que l’offre, faite à tous les employeurs, de prendre l'option de réserver un ou plusieurs logements pour leurs saisonniers, à raison d'un forfait d'environ 1.000 euros par an et par appartement, n’a pas trouvé d’écho pour le moment. Ce système aurait permis d’assurer une rentrée d’argent de 30 à 35.000 euros annuel. "L’équilibre devrait être atteint dès lors que le remplissage atteindra une moyenne de 75%, et que les employeurs verseront des droits de réservation, observe Alain Caillol. A ce moment là, les recettes équilibreront les coûts y compris les intérêts d’emprunt. Nous espérions atteindre cet équilibre en 3 ans, mais nous tablons maintenant sur 5 ans. D’ici là, c’est la collectivité qui fait un effort financier supplémentaire." Le directeur du pôle Développement économique a bon espoir. "Le système de réservation par forfait ne s'imposait pas pour les employeurs tant que la résidence ne faisait pas le plein. Peut être cela changera-t-il aux premiers embouteillages", estime-t-il.

Taxe d’habitation : mauvaise surprise mais bon espoir !

La communauté de communes pensait être exonérée de la taxe d’habitation sur la résidence du fait de son statut de loueur de meublés. "Or, ces meublés pour saisonniers sont considérés comme des résidences principales pour leurs locataires, explique le directeur. La taxe d'habitation doit donc être versée au 1er janvier par l'occupant des lieux. Il nous paraissait anormal de la faire payer par le saisonnier qui n'est là que trois mois, mais les services fiscaux ne veulent pas négocier." La note se monte à 11.000 euros. La communauté a payé jusqu'à aujourd'hui, mais elle étudie la possibilité de la facturer au prorata temporis aux locataires en l'incluant dans les charges.
"Les élus savaient qu'il serait impossible de rentabiliser en 4 mois un tel investissement, qui plus est de l'habitat social (avec une TVA de 5,5 au lieu de 19,6%)", reprend Alain Caillol. Pas de regret donc pour les élus, mais certainement une prudence renforcée avant d’enclencher le projet d'une deuxième résidence. Dans ce cas, la communauté de communes privilégierait alors certainement l'option de construire plutôt que d'aménager dans de l'existant, car il est alors plus facile d'optimiser le coût de l'aménagement.

Emmanuelle Stroesser / Agence Traverse pour la rubrique Expériences des sites www.mairieconseils.net et www.localtis.info

(1) Bon à savoir : Prêt 1%, PLS, et priorité de réservation
En contrepartie des prêts accordés à la communauté de communes pour la réalisation de la résidence, les collecteurs du 1% ont un droit de réservation. Au terme du mois, la priorité tombe et les locations sont ouvertes à tout saisonnier, rentrant dans les critères établis : du 1er décembre au 30 avril et du 1er juillet au 31 août, les logements sont loués exclusivement à des salariés saisonniers dont les ressources n'excèdent pas le plafond de ressources du Prêt Locatif Social (sachant que le PLS était une condition pour obtenir un prêt 1%).