Saint-Malo Agglomération mène une politique foncière volontariste

Saint-Malo Agglomération, créée en 2001, a adopté un programme local de l’habitat intercommunal en 2008. Très vite, les élus réalisent que cet outil ne peut suffire à résoudre le problème principal. En effet, sur ce littoral très touristique et résidentiel, la très forte tension du marché immobilier et du coût du foncier est telle que l’installation de primo-accédants devient très difficile et que l’accession aidée s’éloigne de plus en plus des bassins d’emploi.

Maîtriser le foncier pour construire des logements accessibles

En 2008, les élus communautaires se sont fixé l’objectif de construire en cinq ans 750 logements locatifs sociaux et 1.000 logements en accession aidée. Pour cela, le besoin en terrains à prix maîtrisé pour réaliser ces opérations immobilières est évalué à 70 hectares. Le projet n’est réalisable qu’en parvenant à maîtriser les coûts du foncier. Cette maîtrise a pour objectif de diminuer la charge foncière des logements de 20 à 30%, dans un contexte où le prix du foncier a fait un bond de 58% entre 2002 et 2009.
Saint-Malo Agglomération a donc décidé de se doter d’outils indispensables à la réussite de la politique foncière établie, ceci dans le but d’aider les communes de l’agglomération à exercer leurs compétences en matière de logement, nécessaires à la réalisation du PLH. Grâce à la bonne coopération établie avec la Caisse des Dépôts, les élus ont ainsi voté un dispositif innovant dans le cadre du prêt Gaia (1).

Portage foncier et prêt à court terme : les deux mécanismes proposés

Au même moment, l’établissement public foncier régional (EPF) "Foncier de Bretagne" est créé pour assurer le portage foncier des communes qui le demandent. Concrètement, cette structure peut acheter, pour le compte des communes, du foncier ou de l’immobilier bien ciblé, en centre-bourg par exemple. De plus, il peut apporter un soutien à la commune en ingénierie pour étudier la faisabilité financière du programme à réaliser ou dans les cas de transactions foncières difficiles, pour effectuer les démarches nécessaires. Il assure ainsi le portage foncier pour le compte de la commune pour une durée d’environ 5 à 7 années.

Les communes peuvent également acquérir du foncier ou des immeubles directement avec le prêt Gaia de la Caisse des Dépôts. Dans ce cas, Saint-Malo Agglomération prend en charge le remboursement des intérêts du prêt pendant 4 années, ce qui permet à la commune de préparer un projet et d’être en capacité de commercialiser le foncier au moment où elle commencera à rembourser le capital du prêt, avec un différé de 5 ans.
Le foncier acquis avec l’aide du prêt Gaia doit porter un projet de logements sociaux sur 25% de la surface hors œuvre nette (Shon) et comprendre 20% de logements en accession aidée. Les terrains peuvent être cédés à un aménageur privé, à ces mêmes conditions expresses. La constitution de réserves foncières acquises à un prix bien maîtrisé devra assurer in fine une charge foncière au logement notoirement inférieure à celle pratiquée actuellement.
Enfin, au-delà des outils financiers, une stratégie foncière doit se mettre en place avec l’ensemble des communes pour cibler le foncier mutable à des coûts raisonnables mais également pour actionner l’ensemble des outils d’urbanisme réglementaire (préemption, ZAD, servitude de mixités sociales…)
Enfin les deux outils de portage foncier peuvent se combiner pour en augmenter la durée : Foncier de Bretagne porte le foncier pendant 5 ans, à l’issue de cette période la commune achète avec le prêt Gaia dont les intérêts sont pris en charge pendant 4 ans par Saint-Malo Agglomération.

Une offre d’assistance technique aux communes

Dans ce contexte, la communauté d’agglomération prévoit la mise à disposition de ses services pour aider les communes à répondre à leurs besoins de veille foncière et d’instruction des dossiers de portage foncier.

Réalisations en cours

Pour la première année, la politique foncière de Saint-Malo Agglomération se concrétise par une opération engagée, en 2011 à Cancale, deuxième commune de l’agglomération (5.400 habitants). Cancale souffre d’un manque de logements sociaux et n’atteint pas le quota fixé par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Elle a pu acquérir ainsi, avec le prêt Gaia, 17 hectares de terrain pour y aménager une zone d’aménagement concerté. D’autres opérations d’acquisitions plus restreintes (1 hectare en moyenne) sont également en projet sur différentes communes avec Foncier de Bretagne.

Jean-Luc Varin, Agence Traverse pour la rubrique Expériences des sites www.mairieconseils.net et www.localtis.info

(1) Le prêt Gaia de la Caisse des Dépôts est un prêt à court terme qui finance les acquisitions foncières des collectivités par annuités constantes sur 6 ans, avec différé d’amortissement de 5 ans.