Salbris revoit sa stratégie foncière à partir de l'inventaire de son patrimoine (41)

Désertée par de grandes entreprises de l’armement qui avaient fait sa prospérité, Salbris devait continuer à gérer sept gymnases, un vélodrome et quatre stades de football en plus d’un patrimoine foncier conséquent pour une population de 5.400 habitants. Privée des ressources suffisantes, la commune est placée sous la surveillance de la chambre régionale des comptes qui lui demande de vendre une partie de son patrimoine pour se remettre à flot.

Ne plus vendre dans l’urgence et au coup par coup

Entre 2006 et 2014 plusieurs ventes sont ainsi effectuées mais, faute d’une connaissance exacte du patrimoine foncier communal, on vend au coup par coup ce qui est le plus rapidement vendable pour répondre à l’urgence. Lors de son élection à la fonction de maire en 2014, Olivier Pavy, qui est un spécialiste du droit immobilier et du patrimoine des collectivités, décide de procéder à un inventaire complet de ce patrimoine.

Inventaire supervisé par un comité de pilotage

"J’ai demandé cet inventaire aux services, indique le maire, pour connaître avec précision l’importance de notre patrimoine et mettre en place une véritable stratégie foncière." Outre ses équipements sportifs et ses biens immobiliers, Salbris compte de nombreuses parcelles non affectées à la suite d’opérations d’aménagement. L’inventaire vise non seulement à identifier les limites exactes des biens fonciers communaux mais aussi à mettre au clair la situation juridique de leur occupation, des contrats en cours et de leur mise à jour, ainsi que des affectations publiques ou privées.

Bien expliquer la démarche aux élus et aux techniciens

Fort de ses compétences sur ce sujet, l’édile explique la démarche aux élus et aux services de la commune et de la communauté de communes qu’il préside. Un comité de pilotage réunissant des compétences juridiques, économiques et techniques est mis sur pied et la nomination d’un agent en charge du patrimoine permet d’assurer le suivi de l’inventaire. Pour l’effectuer, les services utilisent les données du Notariat de France, le code général de la propriété des personnes publiques et des grilles d’évaluation des actifs immobiliers.

Schéma directeur et stratégie foncière…

L’inventaire révèle l’existence de nombreuses parcelles dont les services ne connaissaient pas les limites exactes et donc de potentiels conflits de propriété. De plus, de nombreux chemins de promenade, coupés par l’autoroute A71, se sont transformés en impasses inaccessibles aux promeneurs. L’inventaire révèle également que l’affectation temporaire de bâtiments à des associations et à des services tels que l’accueil de loisirs ou la petite enfance empêche de réfléchir utilement à leur optimisation et à leurs coûts de fonctionnement. "Même le service comptabilité n’était pas en mesure de me dire quelles sommes il fallait consacrer à l’entretien des bâtiments pour maintenir leur affectation", avoue le maire. "La collecte et l’analyse de ces informations ont fait prendre conscience à tous que nous avions besoin de mettre en œuvre un schéma directeur immobilier et une stratégie foncière."

… pour mettre le patrimoine au service du développement économique

La mise en place de ces deux outils permet à la ville d’agir avec efficacité en mettant son patrimoine au service de son développement économique et du bien-être des habitants. Ainsi des terrains totalement inutiles à la commune sont vendus à des particuliers qui souhaitent agrandir leur jardin et à des porteurs de projet qui souhaitent lancer leur activité. La commune réaffecte à des services des bâtiments dont les caractéristiques – surfaces, disposition, localisation – sont mieux adaptés à leurs activités. Les immeubles municipaux d’une rue de Salbris sont démolis, reconstruits ou réhabilités. L’aménagement d’un parking à proximité de la crèche et de l’accueil de loisirs offre en outre aux riverains davantage de lumière dans la rue et dans leur logement. Autre exemple, le déménagement du siège de la communauté de communes à Salbris, la ville centre, évite de nombreux déplacements inutiles et coûteux. Les anciens locaux ont trouvé un acquéreur, une nouvelle entreprise va s’installer.

Juste évaluation nécessaire à la vente de biens communaux atypiques

Un inventaire ne résout pas à lui seul toutes les difficultés. Les bâtiments d’une commune sont souvent atypiques et ne trouvent pas spontanément des acquéreurs. "Dans les villes moyennes, des biens comme le vélodrome de Salbris ou la maison bourgeoise totalement hors normes que nous détenons ne se vendent pas facilement à des investisseurs", remarque le maire. "Tout part d’une juste évaluation du foncier par des professionnels qui connaissent le sujet." Les collectivités peuvent faire appel aux conseils de France Domaines, des agences immobilières locales et des notaires pour mettre sur le marché leurs biens à des prix qui permettront de les vendre dans des délais raisonnables.

Nouveaux outils pour effectuer l’inventaire du patrimoine foncier communal

Aujourd’hui les collectivités disposent d’outils complémentaires qui sont d’une aide précieuse pour réussir un inventaire utile à l’élaboration d’un schéma directeur immobilier et d’une stratégie foncière. L’AMF a mis en place avec Espelia l’application Patrimoine-public.fr qui permet de stocker et de traiter les données foncières. Cet outil comporte un pré-inventaire établi à partir des données cadastrales de la direction générale des finances publiques (DGFI). L’association des maires a aussi signé une convention avec le notariat pour bénéficier de l’appui d’un professionnel dans les opérations de collecte des données. En plus de ces outils, le maire de Salbris estime nécessaire de prendre les dispositions suivantes : "Impliquer les élus et les agents au travers d’un comité de pilotage réellement opérationnel ; faire appel dès que nécessaire à des professionnels extérieurs – notaires, agents immobiliers, architectes – ; et enfin nommer un agent chargé du suivi de l’ensemble des dossiers."