Sur la Côte d'Azur, lutte contre la spéculation foncière et priorité au logement des actifs

Avec Sophia Antipolis, l'un des premiers parcs d'activité de cette importance en Europe, la commune de Valbonne-Sophia-Antipolis a vu en trente ans son taux d'activité économique et d'emploi croître sensiblement. Mais située dans une région très ensoleillée du Midi qui attire aussi bien les résidants secondaires que les retraités fortunés, elle connaît aussi une augmentation très nette du coût de l'immobilier. Au début des années 1990, alors que les prix d'acquisition sont encore raisonnables, la commune constitue des réserves foncières. La société d'économie mixte (Saem Sovalac) qu'elle crée en 1992 pour des opérations d'aménagement, dont elle détient 60% des parts, lui permet de construire la zone d'aménagement concerté du Moulin de l'Ange, 18 hectares en bordure du parc. A l'origine, cette ZAC n'a d'autre but que de régulariser un caravaning "sauvage", mais le secteur est bien desservi par des établissements scolaires et des commerces de proximité et les élus envisagent rapidement d'y développer l'accession à la propriété.

Améliorer l'accès au logement des actifs

Deux tranches de construction sont prévues, en 1997 puis en 2001-2002. La commune souhaite réaliser des logements collectifs ou semi-collectifs mais aucun promoteur n'accepte cette contrainte et la première tranche est déjà un échec : 45% des cinquante maisons individuelles construites sont vendues comme résidences secondaires et le prix de revente est en forte hausse. La réalisation de la deuxième tranche ne donnant pas plus satisfaction, la crise du logement conduit les enfants des familles originaires de la région à quitter la commune pendant que Sophia Antipolis accueille de moins en moins de nouvelles entreprises.
C'est la troisième et dernière tranche, réalisée en 2003, qui permet à la commune d'atteindre ses objectifs. La ville de Valbonne-Sophia-Antipolis trouve deux promoteurs qui acceptent de construire des logements collectifs. L'opération "côté nature", réalisée avec un important opérateur immobilier de la côte d'azur sur deux hectares, offre 91 logements (du F2 au F5) dans trois bâtiments sur trois niveaux, plus deux parkings par logement. Une deuxième opération, réalisée avec un autre groupe immobilier sur un hectare, offre 40 nouveaux logements : 34 appartements avec parking (du F2 au F4) dans deux bâtiments sur deux niveaux, plus 6 logements individuels. Les conditions proposées par Valbonne-Sophia-Antipolis pour ces constructions sont totalement nouvelles. Le promoteur voit tout d'abord diminuer sa charge foncière car la commune vend ses terrains dans la fourchette la plus basse des prix du marché. Ensuite, il économise 7 à 8% de frais de publicité et de commercialisation étant donné que la commune, qui a demandé que l'information et l'offre de vente soient optimisées en direction des actifs résidants à Valbonne-Sophia-Antipolis ou dans la communauté d'agglomération, se charge de commercialiser les appartements en s'adressant notamment par voie électronique aux comités d'entreprise du parc. L'économie ainsi réalisée est répercutée sur le prix proposé à l'acquéreur, qui passe à 2.250 euros HT/m2 (au lieu de 3.500 euros selon le prix du marché). Résultat : tous les appartements sont vendus en six mois, pour l'essentiel à des primo-accédants et pour 10% à des familles quittant un logement social (1).

Des mesures antispéculatives totalement nouvelles

Les opérations réalisées sur la ZAC ont représenté un investissement de un million d'euros et la commune est déficitaire. Mais dans le même temps, les élus ont tenté de se prémunir contre les reventes spéculatives. Les actes de vente de la commune au promoteur et du promoteur aux accédants, prévoient un droit de préemption renforcé de la commune sur la ZAC, ce qui limitera forcément les possibilités de spéculation des acquéreurs. En cas de préemption, la commune proposera un prix de rachat qui tiendra compte du prix initial avec application d'un coefficient de croissance monétaire. "L'objectif est de maintenir à long terme une offre de logement, notamment aux actifs locaux, même après la vente des premiers acquéreurs", commente Marc Daunis, maire de Valbonne-Sophia-Antipolis et conseiller régional. En l'absence de cadre législatif, la ville s'est adressée à un cabinet notarial spécialisé pour valider les actes. "Nos mesures reposent uniquement sur des contraintes stipulées dans les actes de vente, explique de son côté Ghislaine Toulemonde, premier adjoint. Nous ne savons pas quelle sera leur portée mais nous faisons le pari de la réussite !"
L'initiative aura au moins réussi à créer une antériorité. Dans un quartier du vieux village où la ville a créé quinze logements en faveur des personnes âgées qui souhaitent se rapprocher du centre, les élus en proposent huit en accession à la propriété, assortis d'un dispositif restreignant les reventes. Si l'un des propriétaires revend avant un délai de 12 ans, la ville bénéficie d'une priorité absolue de rachat au prix initial augmenté de l'inflation et de l'indice du coût de la construction. Passé ce délai, la liberté de revente est totale, mais Valbonne-Sophia-Antipolis conserve son droit de préemption. Cette politique visant à cibler les actifs résidants tout en limitant les spéculations foncières fait également l'objet de dispositifs pilotes au sein de la communauté d'agglomération.

(1) La ville a réalisé en plus, sur cette ZAC, 26 logements conventionnés.