Le Pouliguen mise sur le logement social pour gagner des habitants à l'année (44)

Le Pouliguen a perdu 1 000 habitants en dix ans, sa population vieillit et quatre classes d’école ont fermé sur cette même période. « Ici, les logements se vendent à 6 500 euros le m² ! Nous faisons partie des trois communes les plus chères du département, avec des prix de vente deux fois plus élevés que le prix moyen vendu en Loire-Atlantique, indique Norbert Samama, maire du Pouliguen. Peu de jeunes peuvent acheter et les ventes profitent au marché de la résidence secondaire. » Face à ce défi démographique majeur, l'équipe municipale a enclenché une politique de construction de logements originale, pour regagner des habitants à l'année. 

Mobiliser du foncier communal et privé

Établie sur une superficie de 4,4 km2, contrainte par la loi Littoral, la commune a commencé par mener un travail de repérage foncier : « Nous œuvrons dans deux directions, explique le maire. Nous misons d’une part sur l'optimisation du foncier communal et nous maintenons une veille, pour acheter du foncier privé à requalifier. » Comme le foncier coûte cher, la mairie privilégie dans un premier temps l'optimisation du parcellaire communal : bâtir dans des dents creuses, créer du logement à la place d'espaces municipaux peu denses ou reconstruire sur des parcelles abritant des services publics, en combinant services publics et logements. « Dans une stratégie de plus long terme, nous achetons du foncier privé, avec du bâti dégradé et à faible qualité urbaine, pour densifier le secteur tout en gagnant en qualité », poursuit le maire.

30 % en locatif social, 70 % en bail réel solidaire

« Pour créer des résidences principales sur ces fonciers repérés, la seule solution, c'est le logement social », estime le maire. La commune a donc visé un modèle type : 30 % de logement locatif social et 70 % en bail réel solidaire (BRS). « Le BRS permet de soustraire le foncier à la spéculation, on vend ainsi à un prix inférieur au prix de marché, ce qui permet à des habitants qui vivent ici à l'année d’acheter ces biens. » Mais comment faire adhérer la population à cette stratégie, dans une commune où chaque projet locatif social faisait, jusqu'à présent, face à une levée de boucliers ? « En donnant du sens au logement social, note le maire. Sans celui-ci, les enfants des habitants et les actifs de la commune ne pourront pas vivre ici. Demain, même une personne âgée propriétaire ne pourra plus vivre ici, faute d'actifs pour faire vivre les services de proximité. »

Une première opération de logements familiaux

La mairie a également pris soin de concerter largement sur chaque opération, en veillant à ce qu'elle améliore aussi le cadre bâti existant. « Grâce à cette méthode, le permis de construire des 55 premiers logements programmés avenue Porte-Joie n'a connu aucun recours contentieux, se félicite le maire. Le bailleur départemental Habitat 44 a joué le jeu d'un partenariat fort, d'une concertation poussée et du montage 70 % BRS, 30 % locatif social. » À l'heure de la première pierre, l'opération a déjà trouvé ses clients : « 80 % des logements en BRS sont déjà réservés, se réjouit le maire. 80 % des acquéreurs sont des jeunes habitant notre territoire, avec une moyenne d'âge de 31 ans. Le prix de vente moyen est de 3 000 euros du m², soit la moitié du prix du marché. » L'opération sera livrée en 2026.

Des résidences pour saisonniers et pour seniors actées

Deux autres permis de logements sociaux ont aussi « franchi la ligne d'arrivée » sans recours : 21 studios pour saisonniers vont être réalisés sur un parcellaire municipal de stockage et une résidence prévue à côté d'un Ehpad avec 15 logements seniors, 6 logements inclusifs pour personnes en situation de handicap et 2 logements familiaux. Forte de ces premières concrétisations, la mairie a mené début 2025 un atelier d'urbanisme participatif, pour restructurer un nouvel îlot en cœur de ville. « Nous voulons reconstruire des salles municipales obsolètes en y ajoutant du logement », indique le maire. Habitants et opérateurs (dont le bailleur Habitat 44) ont ainsi planché pour définir les contours d'un projet partagé : 30 à 35 logements (BRS et locatif social) pourraient ainsi être réalisés au-dessus des nouvelles salles municipales. « Nous enchaînons sur un nouvel atelier d'urbanisme participatif sur un nouveau site, où nous souhaitons combiner logements et services dédiés à l'enfance. » Dernier projet à l'étude : la surélévation d'une résidence sociale existante.

L'EPF est mobilisé au gré des opportunités

En parallèle de ces premières opérations programmées sur du parcellaire public, le Pouliguen mène sa veille foncière sur deux périmètres de requalification. « L'Établissement public foncier de Loire-Atlantique préempte pour notre compte, quand des ventes se présentent », indique le maire. 10 000 m² ont déjà été acquis, sur un repérage de 45 000 m² potentiels. « L'EPF achète au prix de vente, ou en révision s'il est disproportionné. À terme, nous aménagerons sur ces terrains des espaces publics de qualité, des îlots de fraîcheur, des continuités cyclables et toujours bien sûr du logement social, notamment en BRS. C'est un acte lent de requalification, dont on ne prendra la mesure que dans plusieurs années. » D'ici là, utilisant la voie de l’urbanisme transitoire, deux des maisons achetées ont déjà été sommairement rénovées pour accueillir 20 saisonniers dès l’été 2025.

Un choix de politique publique fort

« Faire du logement secondaire au Pouliguen, c'est très facile, conclut le maire. Nous avons choisi un chemin plus complexe, mais c'est un choix de politique publique fort. » Un choix qui demande une acculturation des habitants et des services municipaux. Un choix qui a aussi un coût pour sortir le foncier de la spéculation : la mairie valorise son foncier au prix plafond du BRS et non au prix du marché, elle doit également apporter des subventions d'équilibre pour que les opérations puissent sortir de terre (voir encadré). « Tous nos partenaires font aussi un effort : nous œuvrons ensemble pour l'intérêt général de la commune : ne pas mourir, faute d'habitants à l'année. »