L'encadrement des loyers en zone tendue prolongé jusqu'à l'été 2022, sauf performance énergétique

Un décret du 29 juin 2021 prolonge, à nouveau, l'application de l'encadrement des loyers à la relocation dans les agglomérations présentant une situation tendue en matière de logement. Ce dispositif d'encadrement – à ne pas confondre avec celui instauré, à titre expérimental et sur demande des collectivités, par la loi Elan du 23 novembre 2018 – devait s'éteindre le 31 juillet de cette année. Il est finalement prolongé jusqu'au 31 juillet 2022.

Ce dispositif, remontant à 2012 mais aujourd'hui régi par un décret du 27 juillet 2017, s'applique à 28 agglomérations(*) regroupant 1.149 communes, de taille très variable mais présentant toutes une situation tendue en matière d'accès au logement. Il s'agit plus précisément des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel.

L'encadrement vise les logements vacants, à l'exception de ceux faisant l'objet d'une première location et de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois. L'encadrement en question se situe donc au moment de la remise en location ou d'un renouvellement de bail. Son principe, posé par le décret du 27 juillet 2017, est que "lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire". Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers.

Un coup de pouce pour encourager la rénovation énergétique

Un petit nombre d'exceptions à ce dispositif d'encadrement est néanmoins prévu. Le décret de 2017 détermine en effet trois cas de figure. Tout d'abord, lorsque le bailleur a réalisé depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire (ou depuis son dernier renouvellement) des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel TTC des travaux. Ensuite, lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues. Enfin, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Le décret du 29 juin 2021 précise le cas de figure du loyer sous-évalué. Il explique tout d'abord que "les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique". Il ajoute surtout que "l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque le logement atteint le niveau de performance énergétique minimal [...]". Ce niveau de performance énergétique minimal correspond à une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle qu'estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette condition est présumée remplie lorsque l'atteinte de ce niveau de performance énergétique a été constatée par un DPE établi moins de quatre ans auparavant.

Il reste maintenant à vérifier si la perspective d'une hausse du loyer équivalente à la moitié de la différence avec le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables suffira, aux yeux du bailleur, pour justifier des investissements de rénovation énergétique qui se chiffrent très vite à des milliers d'euros.

(*) Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Références : décret n°2021-852 du 29 juin 2021 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Journal officiel du 30 juin 2021).
 

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