Les pistes de l’expérimentation "Mon centre-ville 2030" pour préserver le dynamisme commercial du cœur des villes

À quelles grandes mutations sont confrontées les centres-villes ? Comment les aider à y faire face en ajustant le cas échéant leurs politiques commerciales ? C’était l’objet de l’expérimentation "Mon centre-ville 2030" menée par l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT), dont les conclusions ont été présentées début septembre 2025. Cinq villes volontaires - Angoulême, Cosne-Cours-sur-Loire, Douai, Mâcon et Redon – ont été accompagnées dans cette démarche avec l’idée de "diffuser les enseignements de cette expérimentation à l’ensemble des élus du programme Action cœur de ville (ACV)", décrit Dominique Consille, directrice des programmes ACV et Petites villes de demain (PVD).

Les centres-villes sont aujourd’hui confrontés à trois grandes transitions structurelles en cours : une transition commerciale liée à la tertiarisation et à l’essor du e-commerce, la transition démographique, conséquence du vieillissement de la population qui modifie les besoins et les comportements d’achat en renforçant la demande de commerces et de services de proximité, et la transition écologique induite par le changement climatique.

Les organisations économique et spatiale du commerce de centre-ville

Préserver le dynamisme commercial des centres-villes à l’horizon 2030 suppose de prendre en compte "deux dimensions indissociables" indique l’ANCT dans les conclusions de l’expérimentation : l’organisation économique (l’offre commerciale) et l’organisation spatiale (le circuit marchand intégré à une véritable "aire de services" incluant des lieux de repos et de rencontre). À cet égard, "les deux programmes - ACV et PVD - ont permis de conforter le dynamisme économique des centres-villes en contribuant à la rénovation des logements, en améliorant les espaces urbains, les modalités de déplacement, les services à la population dans une approche globale et partenariale qui a démontré sa pertinence", selon Dominique Consille. 

Éviter l’hyper-tertiarisation de l’offre commerciale est l’un des premiers enseignements de l’expérimentation. Entre une configuration où la fonction "shopping" domine, portée par l’équipement de la personne (vêtements, chaussures, bijouterie…) et celle où le centre-ville devient hyper-serviciel (soins, bien-être, banques, assurances…) et où la vente de biens devient marginale, des profils marchands de centres-villes plus équilibrés peuvent voir le jour. Une autre piste consiste à soutenir les marchés non sédentaires, "véritables locomotives commerciales des centres-villes". Une autre priorité consiste à contenir voire stopper le développement de l’offre concurrente de périphérie dans les secteurs d’activité du centre-ville les plus exposés.

Veiller à la qualité des implantations commerciales

Les cœurs de villes seront d’autant plus attractifs que les nouvelles implantations commerciales seront de qualité. Différents leviers sont mobilisables tels que l’inscription de linéaires de protection commerciale dans les plans locaux d’urbanisme (PLU) et l’activation du droit de préemption urbain sur les baux et les murs commerciaux, afin de mieux maîtriser l’évolution du tissu marchand. Autre solution avancée : le développement de "pépinières commerciales", en régie ou sous forme de foncière commerciale, incluant un accompagnement entrepreneurial des porteurs de projet.

La pratique de loyers excessifs est une des entraves à la dynamique des centres-villes souvent relevée par les édiles (voir notre article du 22 mai 2025). Parmi les leviers d’actions à la main des collectivités, l’ANCT mentionne les règles d’urbanisme commercial comme le Document d’aménagement artisanal, commercial et logistique (DAACL) qui détermine les conditions d'implantation des constructions commerciales, la création de foncières commerciales permettant de proposer des locaux à loyers modérés, le droit de préemption sur les baux commerciaux, l’instauration d’une taxe sur les locaux vacants ou la possibilité de transformer des rez-de-chaussée vacants en logements, via l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) notamment.

Développer une logique de coopération

Pour aller plus loin, l’ANCT préconise d’impliquer davantage les propriétaires de murs commerciaux. Au niveau national, "en ayant une réflexion sur l’évolution de la fiscalité applicable à l’immobilier commercial" (conditionner les avantages fiscaux à des efforts concrets de modernisation, de rénovation énergétique ou de remise en location active des locaux par exemple). Et au niveau local, "en intégrant les propriétaires à une logique de coopération active à travers la mise en place de ‘milieux innovateurs’". "Plusieurs villes ont déjà obtenu de bons résultats avec cette démarche", observe Dominique Consille.

De cette mise en mouvement des acteurs locaux (propriétaires immobiliers, commerçants, collectivités, associations, habitants…) peut dépendre le succès de la transformation des centres-villes. Les collectivités ayant "un rôle clé" à jouer dans la régulation, l’accompagnement et la mise en réseau.