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Habitat - Après huit ans de hausse, le prix de revient des logements sociaux s'est stabilisé depuis 2014

Dans sa dernière livraison, la lettre "Eclairages", éditée par la direction des fonds d'épargne de la Caisse des Dépôts, se penche sur l'évolution des coûts de construction des logements sociaux. Si on considère les dix dernières années (de 2007 à 2016), le prix de revient moyen d'un logement social s'est fortement accru, progressant de 28% en une décennie. Mais cette progression recouvre une évolution très contrastée : une forte hausse entre 2007 et 2013 (+27%) - nettement supérieure à l'inflation sur la période (de l'ordre de 12%) -, suivie d'une stabilisation entre 2014 et 2016 (+0,6% par an).

Seulement 1,2% de hausse du coût moyen depuis 2014

Le prix moyen de la construction d'un logement social est ainsi passé de 143.500 euros en 2014 à 145.300 euros en 2016 (+1,2%), tandis que le prix de revient moyen au mètre carré augmentait de 2.158 euros à 2.225 euros (+3,1%), ce qui traduit au passage une contraction de la superficie moyenne des nouveaux logements, passée de 68 m2 en 2014 à 66 m2 en 2016. Cette baisse de la surface moyenne s'observe surtout dans les zones A et B1 - les plus tendues en matière de logement -, alors que la superficie reste stable dans les zones B2 et C.
L'étude explique cette stabilisation des prix de revient par différents facteurs : l'atonie de nombreux indicateurs économiques, le très bas taux d'inflation, le faible niveau du prix des matières premières, le manque de dynamisme dans les mises en chantier de logements, l'absence de nouvelles réglementations majeures et les effets différés de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) du fait d'une version dérogatoire applicable jusqu'au 1er janvier 2018...

Stabilité pour les coûts de construction, hausse soutenue pour le foncier

La décomposition du prix de revient moyen montre que les coûts de construction en constituent la majeure partie (68%), suivis du foncier (19%) et des autres charges (13%). La sagesse des coûts de construction (-0,7% entre 2014 et 2016) explique la stabilisation des prix de revient, alors que le foncier continue de croître (+17,5%), de même que les autres charges (+7,6%). En termes géographiques, la composante foncière est celle qui varie le plus entre les régions. Sans surprise, le fait d'être implanté en zone de tension constitue ainsi le principal facteur déterminant du prix de revient moyen au m2.
En revanche, dans le débat récurrent sur la place excessive de la Vefa (vente en l'état futur d'achèvement) dans la production de logements sociaux (voir notre article ci-dessous du 16 juin 2017), l'étude montre l'absence d'effet inflationniste de la Vefa. Ainsi, "une opération en Vefa réduit le prix de revient moyen au m2 par rapport à une opération en maîtrise d’ouvrage directe. Pourtant, les prix des opérations en Vefa sont réputés plus élevés que ceux des opérations en maîtrise d’ouvrage directe". Un paradoxe apparent qui s'expliquerait par le fait que la production en Vefa se concentre dans les zones tendues, avec des coûts de construction plus élevés.
De même, il apparaît qu'une opération Anru est moins coûteuse - toutes choses égales par ailleurs - qu'une opération hors périmètre Anru.

Pas d'économies d'échelle avec la taille des opérations

En outre - et contrairement à ce que le sens commun pourrait laisser accroire -, le prix de revient moyen au m2 d'un logement individuel est légèrement inférieur à celui d'un logement collectif.
Enfin, et toujours contre le sens commun, le nombre de logements dans une opération n'a pas d'effet sur le prix de revient moyen au m2. Autrement dit, le volume d'une opération n'engendre pas d'économies d'échelles. Un résultat contre-intuitif, mais qui s'explique par le fait qu'"au-delà d'une certaine taille, et notamment d'un certain nombre d'étages, le coût de la construction s'accroît fortement, annulant les économies réalisées sur les premier niveaux de plancher".

 

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