Rénovation thermique des logements sociaux : quels financements proposer aux bailleurs sociaux ?
Les bailleurs sociaux poursuivent des objectifs ambitieux de performance énergétique et thermique des logements, en écho aux grandes orientations de la politique énergétique française et européenne. Afin de réduire les consommations et les émissions de gaz à effet de serre de leurs bâtiments, ils engagent d’importants travaux de réhabilitation ou de rénovation des logements sociaux. Mais comment trouver les financements adaptés pour le renouvellement de ces parcs ? Focus sur les dispositifs proposés par la Banque des Territoires.
Des financements diversifiés face aux multiples besoins de rénovation de logements
Certificats d’économies d’énergie, MaPrimeRénov’, prime « Coup de pouce »… les aides aux travaux de rénovation énergétique se développent en France. Leur objectif : inciter les propriétaires de logements, et notamment les bailleurs sociaux, à accélérer leurs opérations de réhabilitation ou de rénovation des logements sociaux. Ces derniers doivent en effet s’aligner avec le cadre règlementaire en vigueur : en application de la loi Climat et Résilience d’août 2021, il sera bientôt interdit de louer les biens qualifiés de « passoires thermiques », c’est-à-dire classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique. Près d’1,8 million de logements sociaux sont concernés et devront ainsi être rénovés d’ici 2034.
La Banque des Territoires, qui souhaite accompagner les bailleurs sociaux dans ces chantiers d’ampleur, leur propose différents dispositifs de financement. Le premier est l’Eco-prêt, destiné aux opérations de rénovation thermique menées sur les logements les plus énergivores. Plus le volume de travaux envisagé et le gain de performance énergétique estimé sont importants, et plus le plafond du montant proposé à l’emprunteur sera élevé.
Pour la suite, le prêt complémentaires PAM BEI à taux fixe, accordé sur ressource de la banque européenne d’investissement, couvre la totalité du besoin en financement après souscription à l’Eco-prêt. Le PAM indexé au livret A peut quant à lui être utilisé pour tout type de travaux de réhabilitation.
En coopération avec le Fonds National d’Aide à la Pierre, la Banque des Territoires a par ailleurs lancé l’expérimentation « Seconde vie des logements sociaux » qui soutient les opérations de réhabilitation profonde menées sur 900 logements via des prêts à maturité longue (jusqu’à 40 ans) et des prêts bonifiés. Ces financements viennent offrir aux bailleurs une alternative vertueuse sur le plan environnemental à la démolition-reconstruction de leur parc.
Les travaux réalisés dans les logements sociaux sont extrêmement variés : rénovation thermique, isolation, renouvellement de composants... en diversifiant les caractéristiques de nos prêts, nous souhaitons offrir un maximum d’options aux bailleurs qui pourront élaborer le plan de financement le plus adapté à leur projet.
Sobriété énergétique et réduction des GES : pourquoi l’Eco-prêt évolue
À la fin du mois de juin 2023, l’Eco-prêt se transforme pour répondre aux nouvelles priorités de rénovation thermique des logements sociaux. Aujourd’hui, l’éradication des passoires thermiques ; demain, l’alignement avec la stratégie nationale visant à atteindre la neutralité carbone en France à l’horizon 2050. Pour les bailleurs sociaux, cela signifie atteindre les classes A et B du DPE sur la majorité de leur parc à horizon 2050… et des opérations massives de rénovation pour assurer la montée en gamme leurs logements.
En conséquence, la Banque des Territoires a décidé d’augmenter le forfait d’Eco-prêt alloué pour chaque logement. Le plafond est désormais relevé à 33 000 euros, auquel s’ajoute des bonus pour certains travaux répondant à des objectifs ou situations spécifiques (présence d’amiante, obtention du label Bâtiment Basse Consommation, réduction de 70% des GES…). La maturité du prêt évolue également et peut aller jusqu’à 30 ans pour mieux amortir les travaux de long terme. Enfin, de nouveaux critères d’éligibilité au prêt apparaissent, tels que l’interdiction d’installer une nouvelle chaudière à gaz lors de la rénovation d’un logement individuel.
Un travail de concertation avec les parties-prenantes
Entre 2009 et 2022, 16 milliards d’euros de travaux ont été financés grâce à l’Eco-prêt, facilitant la rénovation de quelques 410 000 logements. On peut ainsi estimer que près de 80 000 tonnes de CO2 par an ont ainsi été économisées chaque année ! Selon l’enquête sur le financement de la rénovation énergétique menée par la Banque des Territoires en 2021, l’Eco-prêt constitue aujourd’hui la ressource financière principale pour les travaux des bailleurs sociaux ; son montant conditionne l’ensemble de leur plan de financement.
Les évolutions d’un dispositif comme l’Eco-prêt s’opèrent en concertation avec les différents acteurs du logement : bailleurs, fédérations professionnelles, pouvoirs publics… Ce travail collectif permet de répondre efficacement aux politiques publiques tout en assurant visibilité et continuité de financement auprès des bailleurs ayant des projets de rénovation en cours.
Tout au long de l’année, les directions régionales de la Banque des Territoires restent aux côtés des bailleurs pour les informer des évolutions en cours des offres de financement. Elles les informent dans le même temps de l’ensemble des dispositifs existants leur permettant rénover leurs logements sociaux afin de contribuer à la lutte contre le changement climatique tout en améliorant la qualité de vie des résidents.
2013-2022 : 10 ANS D’ÉCO-PRÊT EN CHIFFRES
410000 logements Rénovés grâce à l’éco-prêt
16 Mds d'€ de travaux de rénovation énergétique financés
80000 t de CO2 évitées par an grâce aux éco-prêts (données estimatives)
15 % d’éco-prêts signés en 2022 par rapport à l’année précédente (1)
(1) Rapport annuel Fonds d’Epargne 2022, Groupe Caisse des Dépôts
© Bérénice Bouculat
Bérénice Bouculat
Responsable du service Logement social et réaménagement chez Groupe Caisse des Dépôts
Entrée à la Caisse des dépôts en 2012, Bérénice Bouculat a d’abord été Responsable des études avant de prendre la tête du service Logement social et réaménagement.
