Encadrement des loyers : un dispositif efficace, mais encore amendable
La Fondation pour le logement des défavorisés a présenté ce 4 septembre son cinquième baromètre de l’encadrement des loyers. Un outil efficace lorsqu’il est correctement appliqué. Mais il ne l’est pas toujours : près d’un tiers des annonces immobilières dépassent les plafonds de loyer dans les collectivités locales où il a été mis en place.
© Fondation logement et Aurélie Roudaut
Des expulsions locatives qui ont doublé en dix ans, 350.000 personnes sans domicile, soit plus du double qu'en 2012, et le logement qui reste toujours le premier poste de dépense des ménages. Autant de chiffres qui, aux yeux de Christophe Robert, délégué général de la Fondation pour le logement des défavorisés, illustrent la "dureté de la crise du logement". Parmi les remèdes, sans que cela soit la panacée, l’encadrement des loyers, qui semble permettre une "modération réelle des loyers". Autrement dit, pour l’expert, cette politique publique fait ses preuves et se révèle peu onéreuse.
Voilà de quoi expliquer le soutien à ce dispositif revendiqué par la Fondation pour le logement des défavorisés depuis une quinzaine d’années. Et voilà dans quel cadre, le 4 septembre, elle a présenté le cinquième baromètre de ce dispositif.
Près de 70 collectivités volontaires
Le principe est simple. Dans les communes volontaires, des loyers plafond sont fixés, loyers plafond que théoriquement, les propriétaires loueurs ne peuvent dépasser, ni les agences et plateformes relayer. Les villes pionnières sont Lille et Paris, et le dispositif se déploie aujourd’hui dans près de 70 collectivités. Depuis juin, les territoires en tension outre-mer peuvent y prétendre eux aussi.
Mais même une fois mis en place, le dispositif rencontre ses limites. Dans son application, en premier lieu. Puisque le baromètre établit que 32% des annonces ne respectent pas les loyers plafond. Cela représente une moyenne de 192 euros de loyers mensuels injustement versés par les locataires victimes de ces infractions. Mais ce chiffre général cache d’importantes disparités.
Les petits logements plus touchés que les grands
Disparités territoriales, d’abord. Puisque l’un des meilleurs élèves, Montpellier, ville récemment entrée dans le dispositif, compte 12% de dépassements. Inversement, Plaine Commune propose près de six annonces sur dix hors des clous (59%). Paris se situe dans la moyenne nationale, avec 31%.
L’autre inégalité du non-respect tient à la taille des logements. Plus ils sont petits, plus on compte de dépassements. Ainsi, pas moins de 91% des logements de 10 m2 sont au-dessus des plafonds, contre 24% des 75 m2 et plus.
Pérenniser et amender : une double nécessité
Dès lors, outre la présentation des chiffres du baromètre, la Fondation pour le logement des défavorisés a porté un plaidoyer pour améliorer le dispositif.
D’abord, il s’agit pour elle d’appeler à le pérenniser, puisque l’expérimentation prend fin pour l’heure en novembre 2026. Ensuite, pour l’améliorer, elle préconise de l’élargir au-delà des critères parfois imprécis fixés par la loi Elan de 2018, et par exemple d’y inclure les résidences privées pour étudiants. Autre point important aux yeux de la Fondation et des associations de défense des locataires et des personnes précaires : que ce ne soit pas au locataire de porter la démarche de contestation, puisqu’il peut subir nombre de représailles. Une fois les dépassements signalés à leurs services, les collectivités territoriales et les préfectures pourraient porter la contestation. Enfin, renforcer les contrôles et les sanctions permettrait aussi de limiter les non-respects. Certaines villes, comme Lyon, pratiquent d’ailleurs déjà des contrôles aléatoires dans les annonces immobilières.
Une pétition pour mener campagne
Forts de cette réflexion, les représentants du monde associatif ont lancé une pétition pour pérenniser et amender le dispositif. Et entendent bien, à la veille des élections municipales, interpeller les candidats pour qu’ils mettent en place l’encadrement des loyers sur leur territoire. Les parlementaires, pour leur part, seront sollicités en vue de la pérennisation. Une gageure, dans le contexte politique si incertain de cette rentrée.
