Logement - HLM : Benoist Apparu annonce un plafonnement et une personnalisation des loyers

Alors que le congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH) s'ouvre le 28 septembre à Strasbourg, le secrétaire d'Etat chargé du Logement, Benoist Apparu, a lancé un pavé dans la mare en affichant, dans une interview au Journal du dimanche, son intention de mettre en place un plafond annuel pour l'augmentation des loyers HLM. Cette mesure s'appliquerait dès 2011. En pratique, l'actuel indice de référence des loyers (IRL) perdrait son caractère de recommandation ministérielle pour devenir un outil juridique contraignant, en fixant le taux maximal de progression. Cette annonce n'est évidemment pas sans lien avec la récente polémique sur l'augmentation des loyers HLM en 2010 (voir nos articles ci-contre du 11 mars et du 11 juin 2010). Alors que l'Etat recommandait une hausse de 1%, les deux tiers des organismes HLM ont programmé, pour cette année, des progressions des loyers supérieures à l'IRL. Au-delà des réactions prévisibles de la part de l'USH, une telle mesure soulève un certain nombre de questions. Sur le plan juridique, il convient de déterminer le support idoine - loi ou décret - pour porter une telle mesure, qui s'appliquerait aussi à des entreprises de droit privé, les sociétés anonymes d'HLM. Pour l'instant, la loi prévoit que les organismes HLM fixent par délibération chaque année l'évolution de leurs loyers (dans la limite des "loyers maximum" liés au conventionnement initial de chaque logement en PLUS, PLAI ou PLS). Cette délibération est transmise au préfet qui n'a pas pas le pouvoir de l'annuler : le représentant de l'Etat peut seulement demander une deuxième délibération si la première ne lui convient pas (Code de la construction et de l'habitation, art. L.442-1-2). De plus, sur le plan pratique, le principe d'un plafond n'est pas exempt d'effets pervers ; le plafond ayant rapidement tendance à se transformer en norme. Les départements, qui fixent chaque année un taux directeur pour les budgets des établissements et services médicosociaux de leur compétence en ont fait l'expérience, celui-ci étant considéré comme un dû.

Une seconde proposition formulée par Benoist Apparu devrait également susciter des réactions. Le secrétaire d'Etat souhaite en effet introduire "plus de souplesse" dans la fixation des loyers. Pour cela, il "aimerait que ces loyers tiennent compte du locataire. Plutôt que de fixer un plafond immeuble par immeuble, [il] propose de passer une convention globale avec chaque bailleur portant sur l'ensemble de son parc". Benoist Apparu n'a pas précisé s'il s'agissait là d'un dispositif nouveau ou de la simple mise en oeuvre de la "réorganisation des loyers" dans le cadre des conventions d'utilité sociale (CUS) qui seront signées à partir de 2016. Enfin, il peut s'agir également de la mise en oeuvre de la disposition expérimentale prévue par l'article 1er de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi Molle) du 25 mars 2009 (devenu l'article L.445-4 du Code de la construction et de l'habitation). Cet article dispose en effet que "la convention d'utilité sociale peut prévoir, à titre expérimental, pour sa durée, un dispositif permettant de moduler les loyers en fonction des revenus des locataires nonobstant les plafonds de loyers fixés par les conventions conclues en application de l'article L.351-2 ou résultant de la réglementation en vigueur". La mise en oeuvre de cette disposition est toutefois subordonnée à la prise d'un décret en Conseil d'Etat, qui n'est toujours pas paru. De plus, il s'agit d'une mesure à caractère expérimental, alors que Benoist Apparu semble plutôt évoquer une disposition de portée plus générale. Seule certitude : les questions ne devraient pas manquer de la part des participants au congrès de Strasbourg.

 

Jean-Noël Escudié / PCA

 

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