Logement - Le CGEDD s'inquiète des dérives de la vente de logements HLM

La vente de logements sociaux répondrait mal aujourd'hui à l'objectif d'accession sociale à la propriété. Surtout lorsque les acheteurs ne sont pas des locataires du parc HLM...

Le conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) rend public un rapport consacré à l'évaluation de la politique de vente des logements sociaux à leurs occupants et à d'autres personnes physiques. Le document débute par un constat quantitatif sur la politique mise en œuvre par les bailleurs sociaux en la matière. Il en ressort que, malgré une accélération récente, les ventes représentent "un volume très faible au regard de l'importance du parc (0,2% du parc)". Elle ont concerné près de 8.000 logements en 2012, un chiffre "très inférieur aux objectifs que s'étaient fixés tant les promoteurs des lois favorisant l'accession que les signataires des conventions de 1994 et de 2007". Sur ce point, les conclusions du CGEDD rejoignent celles de la Miilos, dans son dernier rapport d'activité (voir notre article ci-contre du 5 septembre 2014).

"Un vecteur des plus modestes de l'accession sociale"

Ces chiffres amènent le CGEDD à constater "que la vente des logements sociaux a été un vecteur des plus modestes de l'accession sociale en termes quantitatifs, souvent faute d'une offre significative". De même, il n'est pas possible "de considérer la vente des logements sociaux comme levier unique du financement du logement social". En revanche, le rapport considère que "les prix et les décotes pratiqués par les organismes, ainsi que les dispositifs de sécurisation mis en place illustrent la prise en compte de l'objectif 'social' de la vente aux locataires".
Au-delà de ce bilan quantitatif pour le moins mitigé, le rapport pointe aussi un certain nombre de dysfonctionnements. Parmi eux, il apparaît ainsi - même si le phénomène ne doit pas être exagéré - que certains logements HLM vendus par les bailleurs sont remis rapidement en location par l'acheteur. Ceci conduit certains bailleurs, qui craignent l'arrivée d''investisseurs' et restent soucieux de l'objectif d'accession sociale, à fixer des plafonds de ressources pour les candidats non locataires HLM. Le phénomène est d'autant plus à surveiller que le rapport relève "la part croissante des acquéreurs n'ayant pas de lien avec le parc HLM". Ainsi, "la Fédération des ESH [entreprises sociales pour l'habitat, ndlr] indique que la part de ces acquéreurs atteint 34,3% en 2013 (29% en 2012)".

Donner une meilleure visibilité aux ménages et aux bailleurs

Le rapport formule une trentaine de propositions pour améliorer la situation. Il suggère ainsi d'encadrer davantage les ventes de logement HLM et d'assurer un contrôle plus strict de leur devenir. De même, le CGEDD préconise davantage de transparence dans les critères d'acceptation des demandes, mais aussi dans les statistiques sur les ventes, qui présentent à l'évidence un certain flou.
Pour renforcer la dimension sociale de l'accession par le biais de la vente de logements HLM, le rapport suggère notamment de faciliter l'accès au crédit des personnes à revenus très modestes par le soutien aux organismes de crédit spécialisés et l'instauration de partenariats entre les bailleurs ou leurs fédérations professionnelles et les banques. De même, afin ne pas réduire l'offre locative, il préconise de veiller, en zone tendue, à ce que les logements vendus relevant du contingent préfectoral fassent l'objet d'une compensation, par report des réservations sur d'autres immeubles en gestion.
Enfin, le rapport recommande à l'Etat de publier une nouvelle circulaire permettant d'actualiser ses recommandations pour l'instruction des dossiers, mais aussi de "favoriser et stabiliser les dispositifs publics d'aide au financement de l'acquisition de logements sociaux, en particulier le PTZ", ce qui donnerait une meilleure visibilité aux ménages et aux bailleurs sociaux.

 

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