Le Foncier coopératif malouin va livrer 70 logements abordables à Saint-Malo (35)

En 2018, le Foncier coopératif malouin, un des premiers organismes de foncier solidaire (OFS) en France, a vu le jour à l’initiative de Keredes et de la ville de Saint-Malo. Le principe : la dissociation du foncier et du bâti, qui fait baisser les prix. Deux premières opérations seront achevées fin 2021 et début 2022.

Quand la loi Accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) de 2014 a permis la création d’organismes de foncier solidaire, selon le modèle anglo-saxon, la coopérative d’habitat Keredes, basée à Saint-Malo, a décidé de s’emparer de cet outil novateur. Elle souhaitait ainsi produire du logement abordable et durable. Sollicitée par Keredes, la mairie de Saint-Malo a suivi le mouvement. Le promoteur privé SACIB s’est également associé à l’opération. Tels sont les trois fondateurs du Foncier coopératif malouin, qui a le statut de société coopérative d’intérêt collectif (SCIC). Né en 2018, il fait partie des tout premiers OFS créés en France, avec ceux de Lille et de Rennes.

Première opération lancée : Rozval, sur le boulevard de Rothéneuf à Saint-Malo. Sur du foncier public – une ancienne école, plus précisément –, une résidence de 30 logements, du T2 au T5, tous commercialisés à ce jour, sera livrée en novembre 2021. Deuxième opération : les Préaux, également sur du foncier public, comptera 16 appartements, 10 maisons-appartements et 11 villas urbaines, tous vendus eux aussi, et disponibles début 2022.

Seuls les « murs » sont achetés

Les acquéreurs achètent un logement pour environ 2.200 euros par mètre carré (contre 3.600 à 4.500 euros en moyenne dans cette station balnéaire prisée). La spécificité : ils n’acquièrent que « les murs ». Pour le foncier, ils acquittent, via le bail réel solidaire (BRS), un loyer d’environ un euro par mois et par mètre carré habitable – soit 63 euros pour un appartement de 63 m2, par exemple.

Le profil des acquéreurs ? Le comité d’engagement de l’OFS a défini des critères de priorité, notamment les jeunes couples actifs. Le lieu de travail et les capacités financières pèsent aussi dans la balance. Pour pouvoir candidater à ces logements couplés à un BRS, il faut s’engager à en faire sa résidence principale, se situer en dessous des plafonds de revenu du prêt social location-accession (PSLA) et accepter le prix de vente défini, lui-même sous plafond de prix de vente.

« Actuellement, une douzaine d’autres opérations sont programmées, pour environ 300 logements qui vont sortir de terre d’ici à 2024, à Saint-Malo mais aussi à Dinard, qui adhère depuis peu à l’OFS », expose Patrick Scibérras, président de Foncier coopératif Malouin. L’objectif de la collectivité ? « Nous souhaitons produire environ 80 logements en bail réel solidaire chaque année, répond Serge Besseiche, adjoint au maire de Saint-Malo chargé de l’urbanisme. Les BRS sont un outil supplémentaire pour produire du logement abordable, en complément des logements en prêt social location-accession initiés par la ville. »

Limiter la flambée des prix

L’avantage des appartements ou maisons couplés à un BRS, c’est qu’il n’y a presque pas de plus-value : les prix de revente sont très strictement encadrés. Ce qui limite la flambée des prix. Pour Serge Besseiche, « nous avons là une opportunité unique pour créer un parc de logements abordables sur la durée, puisque la spéculation n’est pas possible ». 

Pour trouver du foncier, les acteurs puisent dans les ressources publiques. « Ou bien, au sein des opérations d’aménagement, la ville attribue des îlots à des logements en BRS, poursuit Serge Besseiche. Autre possibilité : dans le diffus, au sein d’une opération classique menée par un promoteur privé, celui-ci rétrocède une partie du foncier pour des logements abordables. »

Banques, entreprises, collectivités adhérentes

La SCIC du Foncier coopératif malouin gagne de nouveaux adhérents au fil des mois : agglomération de Saint-Malo, ville de Dinard, mais aussi des banques et des entreprises locales, qui peinent à recruter parce que les candidats à un emploi ont du mal à se loger à Saint-Malo.

La communauté de communes Côte d’Émeraude (à laquelle est rattachée Dinard) va bientôt rejoindre la SCIC. Par ailleurs, plusieurs agglomérations de Bretagne ont montré leur intérêt pour mettre en place un organisme de foncier solidaire de territoire : Vannes, Auray, Lorient, Brest Métropole…

Faire connaître le dispositif

L’initiative est reproductible dans tous les territoires tendus en matière de logement, selon Serge Besseiche. L’élu de Saint-Malo insiste sur l’importance de la communication : journal municipal, presse locale, promoteurs, entreprises adhérentes auprès de leurs salariés, bouche-à-oreille… « Nous avons une marge de progrès dans ce domaine, car nombre de ménages pensent ne pas avoir droit au logement abordable. D’autres, parmi les plus âgés, hésitent à acheter un logement dont ils ne posséderont pas le sol ; or c’est le modèle anglo-saxon. Les jeunes couples y sont beaucoup plus ouverts. »

Des prêts GAIA de longue durée accordés par la Banque des Territoires

Grâce à des prêts de la Banque des Territoires sur soixante ans, le Foncier coopératif malouin peut acquérir des terrains privés en toute sécurité. Il s’agit du fonds d’épargne GAIA de long terme, destiné à financer des programmes d’intérêt général désignés comme prioritaires par l’État. « Ces prêts financent 90 % du foncier acheté par le Foncier coopératif malouin ; les 10 % restants sont apportés par les opérateurs sur leurs fonds propres. Les loyers pour le foncier versés par les acquéreurs dans le cadre du BRS permettent de rembourser les prêts GAIA », souligne Patrick Scibérras.

Foncier Coopératif Malouin

24 avenue Jean Jaurès
35400 Saint-Malo
contact@keredes.coop

Patrick Scibérras

président

Commune de Saint-Malo

Nombre d'habitants :

46500
Ville Place Chateaubriand CS 21826
35418 Saint-Malo

Serge Besseiche

Adjoint au maire, en charge de l’urbanisme

Charles Pottier

Directeur de l’aménagement et de l’urbanisme