L’habitat social, fer de (re)lance économique et environnemental

Plus de dix millions de locataires. Quatre millions et demi de logements. L’habitat social est un pan essentiel de la vie collective dans notre pays, et un marché essentiel pour la filière du bâtiment. 2020 aura été marquée par un brutal coup de frein sur les nouveaux chantiers et les financements accordés (passés de 14 à 10,7 milliards d’euros). Le plan de relance gouvernemental soutient la volonté des bailleurs de changer la donne. Regards croisés entre la Banque des Territoires et l’Union Sociale pour l’Habitat, dans un premier article consacré à la convergence des enjeux de relance économique, de construction – rénovation des HLM, et de politique environnementale.

« Je lance un défi à tous sur la construction du logement social. Je propose que nous construisions 250 000 logements sociaux en deux ans ». Par ces mots, prononcés en février 2021, la ministre du Logement Emmanuelle Wargon s’est adressée aux organismes HLM, aux partenaires sociaux et aux collectivités locales. Cette ambition est accompagnée par la Banque des Territoires qui consacre 11,1 milliards à son plan de relance Habitat.

« L’objectif de notre plan de relance Habitat est de soutenir dans des délais courts la production de logements sociaux abordables, mais aussi les projets de rénovation urbaine durable ainsi que le traitement des copropriétés dégradées », résume Kosta Kastrinidis, directeur des Prêts de la Banque des Territoires.

En 2020, pour la première fois, notre direction a plus travaillé sur les stocks (réaménagements de prêts) que sur les flux (nouveaux prêts accordés aux bailleurs sociaux) 

Kosta Kastrinidis, Directeur des Prêts de la Banque des Territoires

Effacer le coup d’arrêt de 2020

La pandémie de Covid est venue accentuer un ensemble de facteurs négatifs qui pesaient déjà sur le secteur du logement social : raréfaction du foncier disponible dans les villes, difficulté à concilier des enjeux écologiques de densification urbaine et d’optimisation des sols, lenteurs voire opposition de certaines municipalités à la délivrance de permis de construire, renforcement des contraintes réglementaires et des coûts induits, retards des chantiers dus aux restrictions sanitaires…

Résultat : seulement 90 000 logements sociaux ont été construits l’an dernier. « En 2020, pour la première fois, notre direction a plus travaillé sur les stocks (réaménagements de prêts) que sur les flux (nouveaux prêts accordés aux bailleurs sociaux) », témoigne Kosta Kastrinidis.

Des besoins croissants

L’onde de choc du Covid va accroître le besoin de logements sociaux nouveaux ou rénovés. Plus de deux millions de demandes sont en attente en France, un quart seulement parvenant à être satisfaites dans l’année. En termes économiques, le secteur du logement social et de la construction représente des dizaines de milliers d’emplois de proximité, non délocalisables, répartis partout en France.

Les bailleurs sociaux sont aussi des acteurs vertueux du changement, à la pointe sur les questions d’évolutions techniques et écologiques, puisque leurs parcs de logement sont appelés à durer plusieurs décennies – à titre d’exemple, l’habitat social ne compte que 8 % de « passoires thermiques », bien moins que dans le secteur résidentiel privé.

« Les bailleurs sociaux répondent à des exigences croissantes. Ils continuent néanmoins de diversifier leurs offres, en s’adressant de plus en plus aux jeunes mais aussi aux personnes précaires », constate Marianne Louis, directrice générale de l’Union Sociale pour l’Habitat, organisme qui rassemble 631 offices de HLM.

11 % des demandeurs de logements sociaux vivent en effet avec moins de 500 euros de revenus mensuels, et 13 000 personnes intègrent chaque année une HLM en provenant de centres d’hébergement d’urgence voire de la rue. 

Le défi du logement social consiste à faire cohabiter l’évolution des besoins individuels, la solidarité de la nation et l’exigence environnementale

Marianne Louis, Directrice générale de l’Union Sociale pour l’Habitat

Dans ce cadre, le nouveau programme national de rénovation urbaine a été porté de 10 à 12 milliards, en générant dans les territoires un investissement total quatre fois supérieur, soit près de 50 milliards qui seront investis au cours de la décennie pour améliorer le cadre de vie des habitants des quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Un Élan plus écologique

Depuis 2018, la loi Élan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a posé un socle pour plusieurs ambitions simultanées : construire plus, mieux et moins cher ; restructurer et renforcer le secteur du logement social ; favoriser la mixité et la cohésion sociales ; améliorer le cadre de vie.

Marianne Louis estime qu’il faut pour cela maintenir un cadre national pour la politique de l’habitat, tout en reconnaissant « le rôle déterminant des collectivités, à même de piloter et d’harmoniser les objectifs sociaux, économiques et écologiques, au plus près de la réalité du terrain ».

Dans ce cadre, la nouvelle réglementation RE 2020 qui sera appliquée à partir de janvier 2022 veut réduire les émissions de carbone du secteur du bâtiment, avec une transformation progressive des techniques de construction, des filières industrielles et des solutions énergétiques. « Cette réglementation entraîne cependant une hausse des coûts de production de l’ordre de 8 % à 13 % », précise Marianne Louis. Là encore, l’action publique soutient les efforts des bailleurs. Le plan climat porté à parité par la Banque des territoires et Bpifrance s’élève à 40 milliards d’euros sur cinq ans, consacrés essentiellement à la rénovation énergétique des bâtiments et des logements.

Le plan de relance gouvernemental comprend aussi une enveloppe de 450 millions d’euros pour la rénovation énergétique des HLM. Dans cet ensemble d’actions favorables à l’environnement, l’Union Sociale pour l’Habitat promeut la généralisation des pompes à chaleur et des réseaux de chauffage mixtes, mais aussi un programme « énergie plus, carbone moins » en lien avec la Banque des Territoires, et noue des partenariats avec des cimentiers et équipementiers afin de concevoir des bétons et des nouveaux matériaux peu carbonés. 

Le secteur a su se montrer réactif et résilient face à la crise sanitaire

Kosta Kastrinidis, Directeur des Prêts de la Banque des Territoires

Toute une palette financière

Tous les moyens de la Banque des Territoires sont mobilisés afin de soutenir directement et massivement les bailleurs sociaux dans cette relance économique, sociale et environnementale.

« Le secteur a su se montrer réactif et résilient face à la crise sanitaire, souligne Kosta Kastrinidis. Le niveau de trésorerie des organismes HLM est élevé, de même que leurs capacités d’investissement, de l’ordre de 18 milliards d’euros. La recomposition sous l’effet de la loi Élan s’accélère, avec des concentrations rapides. Onze groupes HLM représentent désormais 40% des encours dans les nouveaux flux de prêts que nous traitons ». 

Principal financeur des bailleurs sociaux et des politiques de la ville, la Banque des Territoires gère 192 milliards d'euros de prêts. Son plan de relance renforce les dispositifs mis en place dans le plan logement 2018 - 2022, à savoir : 8 milliards d’euros d’offres à taux fixe, plus de 2 milliards d’euros de prêts de haut de bilan, 1 milliard d’euros de titres participatifs.

« Grâce à nos deux plans logement et au plan de relance, les bailleurs sociaux bénéficient de multiples dispositifs de soutien : allongement de dette, remises commerciales d’intérêts, durée de financement foncier allongé à 80 ans, renforcement des fonds propres », détaille le Directeur des Prêts de la Banque des Territoires. 

Pour atteindre l’objectif fixé par le ministère du Logement, les offres ont été renforcées. Le prêt Booster a ainsi été consommé pour près de 500 millions à fin 2020 et complété par une enveloppe de 500 millions apportée par la Banque européenne d’investissement dans le cadre de son partenariat avec la Banque des Territoires. 

Les prêts bonifiés de haut de bilan ont financé environ les trois quarts de la production de logements sociaux sur agréments en 2018 et 2019, avec déjà une moitié de l’enveloppe de 950 millions consommée.

« La Banque des territoires conforte son rôle de financeur majeur des investissements dans l’habitat social, aux côtés des bailleurs mais aussi de constructeurs d’équipements publics et privés », déclare Kosta Kastrinidis. En conclusion, Marianne Louis lui fait écho : « Le partenariat historique entre l’USH et la Banque des Territoires s’approfondit en permanence, en investissant régulièrement de nouveaux champs d’action afin de contribuer au bien commun ».