Logement ancien : une reprise sans euphorie

Après des années de tangage, le marché immobilier de l’ancien semble avoir retrouvé son assise en 2025. Le constat dressé par Century 21 France lundi 5 janvier est sans appel : "2025 confirme un retour à l’équilibre : une activité qui repart sans euphorie, un marché davantage porté par la résidence principale et une performance énergétique qui pèse désormais directement sur la valeur des biens", explique Charles Marinakis, président de Century21 France. Si le volume national des transactions bondit de 11,6% sur un an d’après les chiffres du groupe, cette reprise globale cache une France des territoires à plusieurs vitesses, où chaque région dicte désormais ses propres règles de prix et d'usage.

Toutes les régions repartent, mais pas au même tempo

Le signal est clair : en 2025, toutes les régions sont en progression en termes de volume de ventes. Cependant, certaines affichent un dynamisme insolent quand d'autres avancent à pas comptés. Les Hauts-de-France s'imposent par exemple comme le moteur du pays avec une hausse des transactions de 15,2%, suivis de près par les Pays de la Loire (+12,8%) et la Nouvelle-Aquitaine (+11,1%).

À l'inverse, le Grand Est progresse à un rythme nettement plus modéré de +3,6%. Cette disparité se retrouve également au cœur des métropoles régionales : alors que le nombre de transactions explose à Grenoble (+32,4%), il accuse un repli marqué à Bordeaux (-10,6%).

Des prix entre correction et résistance

Sous la surface d'une stabilité nationale apparente (+1,4% pour les maisons et les appartements), les étiquettes de prix s’affolent ou se figent selon la géographie. En Auvergne-Rhône-Alpes, les prix résistent avec une hausse de 2,1% pour les maisons et 4,1% pour les appartements. La tendance est encore plus marquée dans les Hauts-de-France, où le prix moyen au mètre carré des maisons grimpe de 4,7%.

Le littoral atlantique et le Sud montrent toutefois des signes d'essoufflement. En Bretagne, le prix des maisons recule de 2,1%, tandis que la région Paca entame une légère correction (-0,6% pour les maisons, -1,3% pour les appartements). 

Passoires thermiques : la sanction du marché

En 2025, la performance énergétique est devenue le pivot central de la négociation. Le marché ne pardonne plus aux logements énergivores : les biens classés F ou G subissent une décote qui s'accentue, atteignant parfois -21% pour certaines maisons.

Ce critère redessine la carte de France de la valeur immobilière. L’Occitanie fait figure de bon élève avec 10,6% de ventes de logements classés A ou B, contre seulement 1,7% dans les Hauts-de-France. C’est dans la région capitale que les biens F et G pèsent le plus lourd dans les volumes de vente (20,5%).

Sur le plan national, les logements A et B représentent 5,2% des acquisitions, contre 16% pour les passoires thermiques notées F et G. La majorité des biens vendus sont classés D (35,7%). 

Le spectre de la crise locative

Malgré ce regain d'activité porté par l'achat de résidences principales (68,3% des acquisitions), l’ombre de l’effondrement de l’investissement locatif continue de planer sur le paysage hexagonal, avec une chute de 1,6% au niveau national. "Sans propriétaires bailleurs, il n’y a pas de parc locatif privé", rappelle Charles Marinakis. Ce désamour des bailleurs, couplé à une construction neuve en berne, alimente toujours la tension sur le marché locatif. "Sans mesures favorables des pouvoirs publics au retour des investisseurs, la sortie de la crise locative s’éloigne, pénalisant durement les ménages et leur mobilité professionnelle", conclut le président de Century 21 France.