Logement : en 2025, le marché de l’ancien sort de sa torpeur
L’hémorragie est endiguée. Selon le bilan présenté par les Notaires de France lundi 8 décembre, l’année 2025 marque un retournement de tendance salutaire. Avec des volumes de ventes qui repartent à la hausse et des prix qui se stabilisent, les ménages retrouvent du pouvoir d’achat, même si le secteur du neuf reste le grand malade du logement.
© Conseil supérieur du notariat. Source : bases immobilières des Notaires de France
C’est un "ouf" de soulagement qui traverse les études notariales. Après une période d’ajustement brutal, 2025 se profile comme l'année de la normalisation. Loin des records d'après-Covid, mais loin aussi du marasme redouté, l'immobilier ancien français atterrit en douceur, porté par des fondamentaux qui s'assainissent, selon les chiffres dévoilés lundi 8 décembre par les Notaires de France.
Le signal le plus probant de cette vitalité retrouvée réside dans les volumes. L'époque de la dégringolade semble révolue : sur douze mois glissants, le nombre de transactions a atteint 921.000 ventes. Plus significatif encore, la courbe s’inverse franchement avec une évolution annuelle des volumes bondissant de +10,7% en France. Cette reprise n'est pas anecdotique : elle concerne la quasi-totalité du territoire, de la Haute-Garonne (+17%) à la Seine-et-Marne (+16%), même si quelques zones rurales comme la Creuse (-1%) restent en marge de l'euphorie.
Le retour des mètres carrés gagnés
Un redémarrage que les notaires attribuent à l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier : la combinaison de prix assagis et de conditions d'emprunt stabilisées a redonné de l'air aux acquéreurs. En 2025, les Français ont regagné de la surface : en moyenne +3 m² pour les appartements et jusqu'à +5 m² pour les maisons anciennes par rapport à 2024.
Cette bouffée d'oxygène est visible dans les grandes métropoles, où la capacité de financement s'est reconstituée. À Strasbourg par exemple, un ménage remboursant 1.300 euros par mois peut désormais s’offrir 74 m² (+6 m² en un an), et jusqu'à 64 m² à Bordeaux. Même Paris, marché le plus tendu, offre un léger gain de surface.
Les prix se redressent, mais sans flamber
Côté valeurs, la correction cède la place à une légère reprise, mais le marché reste à deux vitesses. Les projections des notaires pour la fin d'année 2025 anticipent une hausse des prix de 1,3% sur un an pour les appartements en France métropolitaine, tandis que les maisons, qui accusaient encore un léger recul au troisième trimestre (-0,4%), devraient terminer l'année dans le vert (+0,2%).
La carte de France des prix révèle toutefois des disparités persistantes. Paris repasse symboliquement dans le positif (+1,1% sur un an pour les appartements), tout comme Saint-Étienne (+0,8%) ou Le Havre (+0,8%). À l’inverse, certaines métropoles continuent de digérer les excès passés : Bordeaux voit le prix de ses appartements reculer de 3,7%, et Nantes de 0,1%. Pour les maisons, la tendance est similaire : si Le Havre grimpe (+1,9%), Lyon (-0,3%) et surtout Reims (-5,4%) affichent encore des baisses notables.
Le neuf toujours dans la tourmente
Si l'ancien retrouve des couleurs, le marché du neuf, lui, peine à sortir de l'ornière. Le contraste est saisissant. Les ventes d'appartements neufs affichent encore une évolution annuelle négative, bien que le rythme de la chute ralentisse (-5% au troisième trimestre 2025). Le secteur ne représente plus qu'une fraction marginale des transactions, sa part de marché s'érodant à 14%.
Même constat alarmant pour les terrains à bâtir, dont les ventes continuent de se contracter (-10% en rythme annuel), témoignant des difficultés persistantes de la construction de maisons individuelles.
