Logement : quand la hausse des loyers défie la géographie des prix

C’est une photographie en clair-obscur du marché locatif français que l’Anil a livrée en ce début d’année 2026. S’appuyant sur les données massives collectées par les 37 observatoires locaux des loyers (OLL) couvrant désormais 67 agglomérations, l'organisme public offre une lecture qui bouscule les idées reçues. Loin d'une France uniforme, les données de l’année 2024 confirment une fragmentation du territoire où la tension locative ne se résume plus à la simple opposition entre Paris et la province.

Premier enseignement, certes attendu : l'inégalité d'accès au logement reste dictée par la géographie. À une extrémité du spectre, Paris intra-muros affiche un loyer médian de 24,2 euros par m², tandis qu'à l'autre bout, l'agglomération de Bressuire (Deux-Sèvres) plafonne à 6,8 euros par m². "On a un rapport de 1 à 3,5 entre les territoires les moins chers et la capitale, un écart qui reste de 1 à 2 même en excluant l'exception parisienne", a souligné Claire Juillard, directrice des études de l’Anil, lors de la présentation des résultats mercredi 18 février.

Cette hiérarchie des prix dessine une France à plusieurs vitesses. Les loyers les plus élevés se concentrent sans surprise dans les métropoles attractives (Paris, Nice, Aix-Marseille, Lyon) et sur les littoraux sous pression, notamment en zone méditerranéenne (Saint-Tropez, Fréjus) et près de la frontière suisse (Genevois français). À l'inverse, des villes comme Châteauroux, Montbéliard ou Alençon restent des havres d'accessibilité financière, avec des loyers sous la barre des 9 euros/m².

Le paradoxe de l'inflation locative

C’est sur la dynamique des prix que l’étude se révèle contre-intuitive. Si les loyers ont augmenté partout entre 2023 et 2024, oscillant entre +1 % et +6 %, la fièvre inflationniste n’a pas frappé là où on l’attendait.

Paradoxalement, les métropoles les plus chères et tendues (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux) enregistrent des hausses modérées, souvent inférieures ou proches de l'indice de référence des loyers (IRL), capé à 3,5%. L'explication est réglementaire : ces zones sont soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation et au renouvellement du bail. "Cette réglementation régulatrice vient lester ces évolutions de loyer", analyse Clément Pavard, responsable du pôle data et observation de l'Anil.

Les hausses les plus virulentes se déportent donc ailleurs. Elles concernent des territoires à forte attractivité touristique comme Nice, Saint-Malo ou le Pays basque, mais aussi, de manière plus surprenante, des villes réputées détendues. "On retrouve aussi des communes appartenant à des agglomérations qui se caractérisent par des marchés peu tendus" note l'étude, citant Chalon-sur-Saône, Mâcon, ou encore Nîmes et Alès, où les marchés accessibles se raréfient.

Quand le privé concurrence le social

L’apport le plus singulier de cette édition réside dans la comparaison fine entre les loyers du privé et ceux du parc social (HLM). L’Anil met en lumière une réalité : la frontière entre ces deux mondes est parfois plus floue qu'il n'y paraît. Si la "disjonction" (un écart net de prix) reste la norme dans une agglomération sur deux (principalement les zones tendues comme Paris, Lille ou La Rochelle), une autre réalité émerge. Dans 25% des territoires observés, l'étude témoigne d'une porosité pas toujours connue : les loyers les plus bas du parc privé sont inférieurs aux loyers les plus élevés du parc social.

Ce phénomène, observé à Montbéliard, Alençon ou Châteauroux, crée une situation inédite où "une partie du parc privé est alors susceptible de répondre aux besoins des mêmes ménages que le parc social", explique l’étude. Loin de la complémentarité espérée, c'est une logique de marché qui s'installe, devenant un "facteur de concurrence". Plus atypique encore, cette porosité s'observe parfois dans des zones très chères comme Saint-Tropez ou Cluses, où le parc social pratique des loyers élevés, finissant par s'aligner sur l'entrée de gamme du privé.