Logement social : quand le vieillissement des entrants grippe la mécanique de la rotation
La crise de la mobilité dans le parc HLM n’est pas qu’une affaire de marché tendu. Une récente étude de l’Ancols met en lumière un phénomène démographique silencieux mais arithmétiquement implacable : les nouveaux locataires sont plus âgés et, par définition, bougent moins. Plongée dans les chiffres d’une sédentarisation accrue.
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C’est un constat que les bailleurs sociaux observent à l’œil nu, désormais quantifié avec précision. Dans une note publiée le 9 février 2026, l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) décortique un mécanisme de fond qui pèse sur la fluidité du logement en France. Le verdict est sans appel : le vieillissement des "attributaires" — ceux qui obtiennent un logement — agit comme un frein progressif sur le taux de rotation.
Pour comprendre ce grippage, il faut regarder l’état civil. Entre 2015 et 2019, l’âge moyen de la personne de référence obtenant un logement social a bondi d’une année entière, passant de 38 ans et 10 mois à 39 ans et 10 mois. Bien que la tendance ait légèrement ralenti depuis, atteignant 40 ans et 4 mois en 2023, cette évolution n'est pas anodine. Elle reflète le vieillissement général des demandeurs en amont, mais aussi un allongement des délais d'attente. Or, en matière de logement, la démographie dicte le mouvement. La probabilité de déménager s'effondre littéralement avec les années. Les données sont éloquentes : si 85% des entrants de 20 ans ont quitté leur logement quatre ans plus tard, ils ne sont plus que 34% à le faire lorsqu’ils entrent à 50 ans. En attribuant des logements à des ménages plus âgés, le système se verrouille de lui-même.
13.000 déménagements "perdus"
L'étude ne se contente pas d'observer, elle isole l'impact réel de ce vieillissement en neutralisant les autres facteurs conjoncturels. Le résultat ? Ce seul glissement de l’âge est responsable de 9% de la baisse du taux de mobilité observée entre les cohortes de 2015 et 2019.
Concrètement, cela se traduit par des logements qui ne se libèrent pas. Si la structure d'âge des entrants était restée celle de 2015, le parc social aurait enregistré une fluidité nettement supérieure. Sur la période 2016-2022, ce sont environ 13.000 libérations de logements qui ont théoriquement "disparu" à cause de ce facteur démographique.
Pour la seule année 2023, l'impact se chiffre à 3.800 logements non libérés. Cela peut sembler marginal au regard des 390.000 libérations réelles, mais c'est un flux qui se tarit : sans ce vieillissement, le taux de rotation global aurait été de 8,2% au lieu de 8,1%.
"L'effet génération"
L'étude de l'Ancols a le mérite de la lucidité : le vieillissement n'explique pas tout. Même à âge égal, on bouge moins aujourd'hui qu'hier. Un trentenaire entré dans les lieux en 2019 est plus sédentaire que son homologue de 2015. C'est ce que les statisticiens appellent "l'effet de génération", qui renvoie probablement aux tensions externes du marché immobilier privé, dissuadant les sorties du parc social.
Toutefois, la variable de l'âge demeure un levier structurel puissant. Alors que la pression sur le logement social ne se dément pas, cette sédentarisation mécanique des entrants pose une équation complexe pour les années à venir : comment maintenir la fluidité d'un parc dont les occupants, dès leur arrivée, sont statistiquement programmés pour rester plus longtemps ?
