Loi SRU : deux décrets rebattent les cartes et offrent un sursis à certains territoires

C’est une décision qui va faire pousser un "ouf" de soulagement dans de nombreux hôtels de ville, mais faire grincer des dents dans les files d’attente des bailleurs sociaux. Alors que la demande de logement social atteint des sommets historiques – 2,9 millions de ménages en attente fin 2025 – le ministère du Logement a choisi la voie de la modération réglementaire.

Deux textes en date du 29 janvier 2026 viennent en effet fixer les règles du jeu pour la période triennale 2026-2028. L’enjeu ? Déterminer quelles communes restent soumises au taux plancher de 20% de logements sociaux, lesquelles doivent basculer vers l'objectif plus contraignant de 25%, imposé par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) aux zones les plus tendues… et lesquelles sortent du radar.

La bataille du ratio : de 4 à 5,5

La mesure phare, portée par le décret n° 2026-43, relève de la pure technocratie arithmétique, mais son impact politique est majeur. Jusqu'à présent, une agglomération basculait dans l'obligation renforcée (25% de HLM) dès lors qu'elle enregistrait plus de 4 demandes pour une attribution annuelle de logement. Le gouvernement a décidé de desserrer l'étau. Le nouveau décret relève ce seuil de tension à 5,5.

Concrètement, cela signifie que des territoires où la pression locative s'est pourtant accrue échappent au durcissement de la loi. Un tour de passe-passe statistique qui permet à 87 agglomérations et 144 intercommunalités de se maintenir à un objectif de 20%, là où le maintien de l'ancien calcul en aurait forcé des dizaines à viser les 25%.

Toulouse, Orléans et Dijon épargnées

L'exemple le plus frappant est celui de la Ville rose. Avec une pression locative ayant dépassé le ratio de 5 demandes pour une attribution, Toulouse aurait mécaniquement dû voir son obligation grimper à 25% pour le triennat à venir. Or, la ville ne dispose actuellement que de 22,59 % de parc social.

Grâce au nouveau seuil fixé à 5,5 (le ratio retenu pour Toulouse étant de 4,39 selon l'annexe du décret), la métropole occitane reste dans les clous de l'objectif de 20%. Elle s'épargne ainsi un rattrapage forcé de constructions qui auraient nécessité des investissements massifs et rapides.

Toulouse n'est pas seule : Caen (ratio de 5,23) encore Orléans (4,53) bénéficient de ce même maintien. Pour le ministère du Logement, contacté par l’AFP, il s'agit de s'adapter aux "réalités locales", arguant que certaines communes manquent tout simplement de foncier pour atteindre des cibles plus élevées. L'entourage du ministre Vincent Jeanbrun précisant au passage que ce décret était déjà "dans la tuyaux" du temps de son prédécesseur Valérie Létard.

Cette logique de souplesse passe mal du côté des défenseurs du logement social. Emmanuelle Cosse, présidente de l'Union sociale pour l'habitat (dont la majorité des membres a voté contre ce décret en commission nationale), fustige auprès de l’AFP un "déni de réalité". Pour l'ancienne ministre, modifier le thermomètre pour ne pas voir la fièvre ne guérit pas le malade : "En bougeant ce taux, de fait, ils disent 'c'est bon, on est dans les clous'. Mais la réalité, c'est qu'il y a besoin de logements sociaux".

Exemptions : 121 communes hors du radar

Le second volet de cette offensive réglementaire réside dans le décret n° 2026-38. Celui-ci dresse la liste des communes totalement exemptées des obligations SRU pour 2026-2028.

Au total, 121 communes sont dispensées de quota. Les motifs sont précis :

• Inconstructibilité : 31 communes ne peuvent physiquement pas construire (zones inondables, relief, etc.).
• Faible attractivité : 78 communes sont considérées comme trop isolées ou mal connectées aux bassins d'emplois pour justifier la construction de HLM.
• Faible tension : 12 communes disposent d'une demande trop faible pour justifier l'effort.

Cette liste, annexée au décret, inclut des villes comme Saint-Cézaire-sur-Siagne (Alpes-Maritimes) ou Livarot-Pays-d’Auge (Calvados). Le décret est entré en vigueur le 1er février 2026.