"Notre démocratie est en jeu" : l’UE se saisit enfin de la crise du logement

La Commission européenne a présenté le 16 décembre son tout premier plan européen pour le logement abordable, entendant ainsi répondre à l’une des préoccupations majeures et les plus pressantes des citoyens : l'accès à un logement digne, durable et de bonne qualité. La nécessité d'une intervention européenne coordonnée serait en effet devenue impérieuse face à l'ampleur des déséquilibres du marché. Depuis 2013, les prix des logements dans l'Union européenne ont explosé, augmentant de plus de 60%, un rythme qui dépasse largement la croissance des revenus des ménages. Dans le même temps, les loyers moyens ont progressé d'environ 20%, avec des hausses encore plus marquées dans les grandes métropoles.

Cette pression financière croissante s'étend désormais à des pans plus larges de la société, touchant les ménages à revenus moyens qui peinent de plus en plus à trouver un logement abordable. Les travailleurs essentiels — pompiers, policiers, enseignants et infirmiers — ne peuvent plus se loger à proximité des publics qu'ils servent, tandis que de nombreux jeunes sont contraints de renoncer à des opportunités d'emploi ou d'études ou de retarder la constitution d'une famille. La crise affecte aussi les plus vulnérables, l'accès au logement social restant limité à seulement 6-7% du parc immobilier de l'UE, intensifiant les risques de l'itinérance. À ce jour, plus d'un million de personnes sont sans abri dans l'UE, y compris 400.000 enfants.

Pour la Commission, cette crise menace le tissu même de l'Europe. "Il ne s'agit pas seulement des toits au-dessus de nos têtes : c'est notre démocratie qui est en jeu, a souligné Dan Jørgensen, commissaire à l’énergie et au logement. Parce que si nous ne résolvons pas ce problème, nous risquons de laisser un vide que les forces politiques extrémistes prendront. Ce plan définit des mesures concrètes pour rendre le logement plus abordable en déclenchant des investissements, en réglementant les locations à court terme, en réduisant les formalités administratives et en soutenant les personnes les plus touchées de notre société."

Mobiliser l'offre, simplifier les règles et financer la transition

Le plan européen s'articule autour de plusieurs leviers stratégiques pour augmenter l'offre de logements et soutenir les réformes nationales. Il est estimé que l'UE devra ajouter environ 650.000 logements par an aux 1,6 million d'unités actuellement construites, afin de combler le déficit d'offre sur la prochaine décennie. Le coût annuel de cet effort est évalué à quelque 150 milliards d'euros.

Afin d'atteindre cet objectif, la Commission met l'accent sur l'innovation et la productivité du secteur de la construction via la Stratégie européenne pour la construction de logements. Cette approche soutient l'adoption de méthodes de construction modernes, le virage vers plus de circularité, les processus numériques et l'amélioration de l'accès à la main-d'œuvre qualifiée. Pour débloquer rapidement l'offre, l'Europe entend également s'attaquer à la lourdeur administrative. Un nouveau "paquet de simplification" est attendu au niveau de l'UE, complété par un travail avec les autorités nationales et locales pour simplifier les codes du bâtiment ainsi que les procédures d'urbanisme, de planification et d'octroi de permis.

"Avec cette nouvelle stratégie, l'Europe fait un choix clair : simplifier, investir et innover afin de construire plus rapidement, de manière plus durable et à moindre coût, a insisté Stéphane Séjourné, vice-président exécutif chargé de la prospérité et de la stratégie industrielle. En modernisant le secteur de la construction, en supprimant les goulets d'étranglements administratifs et en faisant du marché unique un véritable accélérateur industriel, nous transformerons, avec les États membres, un secteur fragmenté en un moteur de compétitivité, de cohésion sociale et de souveraineté européenne. Construire plus de logements signifie également renforcer la confiance dans la capacité de l’Europe à apporter des solutions concrètes à ses citoyens."

Un cadre financier revu et ambitieux

Sur le plan financier, l'UE a déjà mobilisé au moins 43 milliards d'euros pour le logement sous le budget 2021-2027. Pour intensifier l'effort, la Commission prévoit de mobiliser 10 milliards d'euros d'investissements supplémentaires estimés pour 2026 et 2027 via InvestEU.

Un autre élément central est la création d'une Plateforme paneuropéenne d'investissement, destinée à lever des fonds auprès d'une large coalition d'acteurs financiers, incluant la BEI et les banques nationales et régionales de développement. Ces dernières se sont d'ailleurs engagées à investir 375 milliards d'euros d'ici 2029 dans le logement social, abordable et durable.

Simultanément, la Commission a révisé les règles d'aides d'État sur les services d'intérêt économique général (Sieg) afin de répondre aux demandes locales et nationales. Auparavant, ces règles visaient principalement le logement social pour les ménages défavorisés ; désormais, une nouvelle catégorie de logement abordable est explicitement créée et exemptée de notification préalable à Bruxelles. Ce changement réglementaire majeur permet aux États membres de soutenir financièrement des projets ciblant également les ménages à revenus moyens qui peinent à trouver un logement de qualité à un prix raisonnable en raison des défaillances du marché. L'objectif est de permettre aux pouvoirs publics d'investir plus facilement dans des logements sociaux et abordables pour un éventail plus large de citoyens.

Lutter contre la spéculation et l'expansion des locations courtes

Le plan s'attaque également aux phénomènes qui intensifient la crise. La croissance fulgurante des locations de courte durée (une augmentation de 93% entre 2018 et 2024) a fortement réduit l'offre de logements pour les résidents locaux, représentant parfois jusqu'à 20% du parc immobilier dans les destinations touristiques populaires.

Bien que le règlement sur les locations de courte durée, applicable en mai 2026, exigera l'enregistrement obligatoire des hôtes et le partage de données entre plateformes numériques et autorités, la Commission annonce pour l'année prochaine une nouvelle initiative législative visant à créer un cadre juridique clair. Ce cadre permettra aux autorités locales de prendre des mesures proportionnées et ciblées dans les zones soumises à de fortes contraintes de logement.

Concernant la spéculation, reconnue comme un obstacle majeur, la Commission présentera en 2026 une analyse des dynamiques de prix et des schémas spéculatifs afin de combler le manque de données actuel. Les États membres sont par ailleurs encouragés à mettre en place des politiques fiscales efficaces et à améliorer la transparence du marché pour limiter les comportements spéculatifs nuisibles.

Enfin, le Nouveau Bauhaus européen (NBE) est intégré au plan comme catalyseur, apportant des solutions pratiques pour délivrer des logements plus durables, de haute qualité et adaptés aux risques climatiques (inondations, canicules) grâce à une meilleure utilisation des ressources et des pratiques circulaires. L’Académie du NBE formera l'écosystème de la construction aux transitions verte et numérique.

L’implémentation du plan sera assurée par une nouvelle Alliance européenne pour le logement, rassemblant tous les niveaux de gouvernance et les parties prenantes. La Commission a déjà annoncé la tenue du tout premier Sommet de l'UE sur le logement en 2026.