Politique du logement : Terra Nova invite à une refondation radicale
Avec sa publication feuilletonnée du dossier "Pour une refondation de la politique de logement", Terra Nova ouvre un chantier intellectuel d’ampleur sur l’une des crises sociales les plus aiguës du pays. Le think tank dresse le constat d’un modèle hérité de 1977 aujourd'hui à bout de souffle, interroge l’efficacité des aides existantes et esquisse les contours d’un nécessaire aggiornamento de la politique du logement, à l’heure de la paupérisation des locataires et de la raréfaction du logement abordable. Dans un premier chapitre dévoilé ce 29 janvier, il démonte l’idée selon laquelle les logements vacants et les bureaux vides constitueraient un réservoir substantiel pour répondre à la crise.
© terra nova
Depuis le 22 janvier 2026, le think tank Terra Nova a entrepris une démarche ambitieuse : la publication hebdomadaire, chapitre par chapitre, d'un dossier fleuve intitulé "Pour une refondation de la politique de logement". Ce travail monumental, composé de dix parties, a été inauguré par un "Chapitre 0" faisant office de préambule global. Ce rapport liminaire, rédigé par l’économiste Jean Bosvieux, Bernard Coloos (ancien directeur aux affaires économiques, financières et internationales de la Fédération française du bâtiment) et le groupe logement de Terra Nova, pose un diagnostic sans concession sur un secteur en crise profonde et trace les lignes de crête d'un nécessaire "aggiornamento".
"L’objectif premier d’une politique du logement est d’assurer des conditions convenables de logement à la population, en palliant les éventuelles défaillances du marché", rappellent d’abord les auteurs. Or, depuis plusieurs années, ces défaillances s'accumulent.
Le spectre de 1977 et la réalité de la pauvreté
Le rapport de Terra Nova souligne que la politique française du logement repose encore sur les piliers de la réforme de 1977. À l’époque, l’État avait fait le pari de la "solvabilisation de la demande" via les aides personnelles (APL), censées se substituer à l’aide à la pierre. Ce modèle reposait sur l’hypothèse d’une croissance continue des revenus réels, une prévision aujourd'hui démentie par les faits. Car la donne a changé : les prix immobiliers ont triplé entre 1996 et 2005, excluant de fait les ménages modestes sans apport familial substantiel.
La paupérisation des locataires est un autre signal d'alarme. Citant l'expert Jacques Friggit, le rapport note : "De 1970 à 2013, le poids du loyer dans le revenu des locataires a plus que doublé." En 2023, le taux de pauvreté en France a atteint son niveau le plus élevé depuis 1996, soit 15,4%. Face à cette situation, Terra Nova affirme que "les questions du logement et de l’hébergement des plus pauvres et du développement d’un parc de logements abordables apparaissent comme des priorités incontournables pour la politique du logement".
Sur le plan comptable, le rapport pointe par ailleurs un déséquilibre frappant. En 2023, les aides au logement ont représenté 43,5 milliards d'euros (1,5% du PIB), dont 20 milliards d'aides à la personne. Pourtant, ce soutien public est largement compensé par la fiscalité, puisque les prélèvements sur le logement s'élevaient à 96,7 milliards d'euros la même année.
Cinq axes pour repenser l'avenir
Dans un contexte de pénurie budgétaire, Terra Nova appelle ainsi à des choix clairs. Le think-tank définit une ambition claire : "L’objectif principal doit être de permettre au plus grand nombre possible de ménages de se loger de façon décente et à un coût compatible avec ses ressources".
Pour y parvenir, le dossier dégage cinq thèmes de réflexion qui seront approfondis au fil des chapitres :
- Consolider le modèle HLM en réinterrogeant la mixité sociale et le rôle du parc social face à l'urgence de l'hébergement.
- Développer l’offre locative en encourageant le statut de bailleur et en explorant de nouvelles formules comme les coopératives.
- Réviser la politique climatique : face à l'inefficacité de certains dispositifs, Terra Nova suggère d’abandonner les certificats d’économie d’énergie (CEE) et de privilégier la décarbonation plutôt que la seule contrainte sur les "passoires thermiques" qui réduit l'offre locative.
- Questionner l'aide à l'accession : alors que la propriété devient un rêve inaccessible pour beaucoup, faut-il continuer à la subventionner massivement ? Terra Nova invite à réfléchir à de nouvelles approches, telles que des formules de partage de la propriété ou d'accession partielle.
- Stabiliser la relation État-collectivités, clarifier les compétences juridiques et financières pour une meilleure efficacité locale.
En revisitant l'histoire de la politique du logement, des rapports Barre et Nora de 1975 aux tâtonnements contemporains, Terra Nova rappelle en outre que le succès d'une réforme ne tient pas seulement à sa pertinence technique. Comme le souligne le rapport en conclusion, "il ne suffit pas de concevoir et de formuler de bonnes politiques, (…) il est aussi nécessaire de convaincre l’électorat de leur excellence et de leur caractère désirable".
› Bureaux et logements vacants : un mirage ?Dans le premier chapitre de son dossier, publié ce 29 janvier, Terra Nova démonte l’idée selon laquelle les logements vacants et les bureaux vides constitueraient un réservoir immédiatement mobilisable pour répondre à la crise du logement. S’appuyant sur les données de l’Insee, le think tank rappelle que la vacance résidentielle est très majoritairement frictionnelle ou structurelle, la rétention volontaire ne représentant qu’une part marginale des logements durablement inoccupés, tandis que les coûts fixes de l’inoccupation (taxe foncière, charges, taxe sur les logements vacants) limitent fortement les stratégies spéculatives. Quant à la reconversion des bureaux, malgré un stock élevé de surfaces tertiaires vacantes, elle demeure économiquement peu viable en raison d’un écart de valeur important entre actifs tertiaires et résidentiels, d’une perte de rendement en surface habitable liée aux contraintes techniques (passage d’environ 96 % à 60–65 %), de coûts d’éviction élevés et d’une fiscalité moins favorable aux loyers résidentiels. À ces freins s’ajoutent des obstacles institutionnels, les communes faisant face à une perte nette de recettes fiscales et à des coûts d’équipements publics supplémentaires. Terra Nova plaide dès lors pour des instruments ciblés — renchérissement du coût de la rétention, mécanismes de péréquation au profit des "maires convertisseurs", arbitrage démolition-reconstruction lorsque le gain de surface est supérieur — tout en soulignant que ces leviers ne peuvent se substituer à une politique structurée de construction neuve. |
