Quels indices choisir pour la révision des loyers d’un bail civil et d’un bail professionnel ?

Contexte : Parfois opaque et difficile à distinguer, le choix des indices pour la révision de loyers peut toutefois avoir une incidence majeure sur les relations contractuelles entre les parties. Voici les options dans le cadre de baux civils et professionnels.

Réponse :

Bail professionnel :

Régi par la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne principalement les professions libérales.

Dans le cadre du bail professionnel, le choix doit se tourner vers l’ILAT, ou l’indice des loyers des activités tertiaires, et non vers l’ILC, indice des loyers commerciaux, qui est utilisé dans le cadre d’un bail commercial.

En effet, l’Indice des loyers des activités tertiaires s’applique aux entreprises et à leurs immeubles de bureaux et leurs établissements où elles exercent des activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales (activités des professions libérales et activités effectuées dans des entrepôts logistiques notamment).

Bail civil :

Défini par les articles 1709 et suivants du Code civil, le bail civil s’applique  à tout louage d'un bien, et échappe aux statuts des  baux spéciaux commerciaux, d’habitation, et professionnels,  soumis à une réglementation spécifique.

Les textes n’imposent pas d’indexation du loyer dans le bail civil : l’indice peut donc être choisi librement.  Toutefois, le choix de l’indexation doit se faire  en relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties.  Le code monétaire et financier dispose qu’est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction (ICC). C’est donc cet indice qui sera préférentiellement choisi.

 

Références juridiques :

Articles 1709 et suivants du Code civil ; Article L112-2 du Code monétaire et financier ; Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 : article 57 A ; Articles L145-33 à L145-40 du code du commerce ; Décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ; Décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) ; Loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale

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