Qui habite vraiment les HLM ? La fédération des OPH apporte son éclairage

La Fédération nationale des Offices publics de l'habitat publie une étude sur l'occupation du parc de logements de ces offices et sur son évolution au cours des dix dernières années. Et notamment sur le profil des locataires, que ce soit en termes de revenus, d'âge ou de composition familiale. Ou l'on voit que l'offre ne correspond plus toujours à ce profil, notamment en termes de taille des logements. Et que deux objectifs demeurent en tension : loger le plus grand nombre et privilégier les plus précaires.

"Qui habite vraiment les HLM ?" Parce que cette question apparemment simple suscite en réalité pas mal d'idées reçues, la Fédération nationale des Offices publics de l'habitat (OPH) a mené un important travail statistique débouchant sur la diffusion, ce 21 avril, d'une étude complète à l'intitulé explicite : "L'occupation sociale du parc des Offices publics de l'habitat, état des lieux et évolution sur les dix dernières années". Ceci en moulinant et analysant toutes les données disponibles - celles de l’OPS (occupation du parc social), du RPLS (répertoire du patrimoine locatif social) et du SNE (service national d’enregistrement des demandes de logement) – et en interrogeant les offices publics eux-mêmes. 82% des 232 offices représentés par la fédération ont répondu à l'enquête, les réponses représentant ainsi plus de 2 millions de logements et près de 6 millions d'habitants.

Le document fait tout d'abord le portrait du parc des OPH : géographie, structure, typologie des logements, loyers… Un portrait mettant en lumière la large répartition de ce parc sur l'ensemble du territoire, autrement dit "pas uniquement là où le marché du logement est sous tension". Presque un tiers du parc est localisé en zone C (zones les moins tendues). Ceci, du fait du "poids de l'histoire", sachant que le parc OPH est en moyenne plus ancien que l'ensemble du parc HLM et donc encore en partie héritier de la reconstruction d'après-guerre puis des programmes de construction accompagnant l'industrialisation. L'ancienneté du parc explique entre autres  le faible niveau des loyers, y compris par rapport au parc HLM dans son ensemble.

Entre vocation généraliste et priorité aux plus précaires

"La fonction du logement social est aujourd’hui questionnée : doit-il accueillir toutes les catégories de populations et autant de profils économiques, sociaux, démographiques qu’il y a d’individus qui ne trouvent pas à se loger aux conditions du marché libre ? Doit-il au contraire uniquement remplir une fonction de dernier recours réservée aux populations les plus précaires, les moins à même de se loger aux prix du marché ?", peut-on lire. Pour la fédération, la réponse penche plutôt vers la première option, avec une volonté de "maintenir une diversité en accueillant une large diversité de situations sociales, démographiques et économiques différentes".  Et le profil des occupants qui se dessine dans l'étude témoignerait du fait que cet objectif est atteint et reste d'actualité.

Sur le profil socio-économique, on voit que 24% des ménages logés par les OPH "sont en dessous de 20% des plafonds PLUS" (prêt locatif à usage social). Un pourcentage un peu supérieur au parc HLM dans son ensemble, légèrement en hausse depuis dix ans… et très nettement en hausse parmi les ménages ayant emménagé depuis moins de deux ans (31%). La priorité donnée à "l'accueil des plus précaires" serait donc plus présente que jamais, conduisant à "une inévitable concentration de certains profils". Le parc compte en outre "de plus en plus de personnes seules" ou de ménages de taille réduite et "un âge moyen en progression constante". De plus en plus, aussi, de majeurs sans emploi (hors chômeurs), à savoir non seulement des retraités mais aussi des étudiants restant plus longtemps chez leurs parents. De plus en plus, enfin, de familles monoparentales. Dans un focus sur les quartiers politique de la ville (QPV), l'étude fait apparaître que ces quartiers "ont globalement tendance à connaître les mêmes dynamiques que le parc OPH dans son ensemble, mais de façon amplifiée".

Adapter l'offre aux nouveaux besoins

S'agissant des ressources des locataires, l'étude se penche sur le taux d'effort (part que représente le loyer dans les revenus du ménage), qui atteint "près de 50% des ressources pour certaines compositions familiales dans certaines zones". D'où l'importance des aides personnelles au logement (APL), qui diminuent ce taux d'effort de 13% en moyenne, et parfois de plus de 30%. La fédération parle ainsi des APL comme d'un "instrument très puissant d'équité sociale".

Autre point clef de l'étude : une comparaison entre l'offre et la demande, grâce aux données du SNE. Sans surprise, la demande est bien plus élevée que l'offre. Surtout en zone tendue et pour les logements les plus petits (1 ou 2 pièces). De quoi en conclure qu'il faut "construire massivement" en zone tendue… mais aussi, parce que la typologie de ce parc OPH "au fort ancrage historique" ne "correspond plus exactement aux besoins des demandeurs actuels", qu'il faut réorienter l'offre nouvelle " en priorité vers des petits logements. En zone détendue aussi, relève la fédération, l'enjeu est aujourd'hui d'adapter le parc existant "aux nouvelles réalités" et aux nouveaux besoins (adaptations, restructurations, création d'ascenseurs et de balcons…), y compris en concevant des "produits spécifiques comme les résidences pour personnes âgées, les travailleurs saisonniers, les jeunes travailleurs…".

Cette étude réalisée avec l'appui du cabinet de conseil CMI Stratégie est enrichie d'éclairages apportés par Pascale Dietrich-Ragon, sociologue à l’Ined, sur la perception des HLM par les locataires et demandeurs, lesquels considèrent l'accès au logement social comme "un levier de sécurisation et de promotion sociale" et "un mécanisme de compensation face aux injustices sociales".

 

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