Urbanisme - Un décret précise les nouvelles conditions du droit de préemption sur les baux commericaux compris entre 300 et 1.000 m2

Un décret du 22 juin 2009, pris en application de la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (loi LME) précise les conditions d'exercice du droit de préemption sur les terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1.000 m2. La LME a en effet élargi le droit de préemption aux terrains d'une surface comprise entre 300 et 1.000 m2 faisant l'objet d'un projet d'aménagement commercial. Avant cette loi, les communes avaient seulement la possibilité de préempter les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux, en vertu de la loi du 02 août 2005 et de son décret d'application du 26 décembre 2007. Le nouveau décret vient modifier le titre du chapitre IV du Code de l'urbanisme afin d'intégrer ce nouveau droit de préemption offert aux communes. Ce chapitre est désormais intitulé "Droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial".
L'article R.214-3 est remplacé afin de s'adapter à la loi LME. Le droit de préemption pourra toujours s'exercer sur les bien aliénés à titre onéreux tels que les fonds artisanaux, les fonds de commerce ou les baux commerciaux, mais, désormais, il pourra également s'exercer sur les terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de cinq ans à compter de leur aliénation, à partir du moment où ces commerces sont des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux au sens de l'article L.752-3 du Code de commerce, ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1.000m2.
L'article R.214-4 concernant la déclaration préalable est également remplacé. La première partie est sensiblement identique dans la mesure où la déclaration reste établie selon les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme et du ministre de la Justice, qu'elle doit toujours être adressée en quatre exemplaires, par pli recommandé avec demande d'avis de réception au maire de la commune où est situé le fonds, ou désormais, au maire de la commune où est situé l'immeuble dont dépendent les locaux loués ou le terrain portant les commerces ou destiné à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1.000 m2. Comme dans la version antérieure, la déclaration peut toujours être déposée en mairie contre récépissé.

Nouvelles obligations pour le maire

La nouveauté est que, dorénavant, lorsque l'aliénation porte sur des terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1.000 m2 et qu'elle est soumise au chapitre II ("Zones d'aménagement différé et périmètres provisoires") ou III ( "Dispositions communes au droit de préemption urbain, aux zones d'aménagement différé et aux périmètres provisoires"), la déclaration est alors souscrite dans les formes et conditions de l'article R.213-5 qui n'a pas été modifié par le décret. Cet article prévoit notamment que la déclaration par laquelle le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption manifeste son intention de l'aliéner doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l'aliénation projetée y compris, s'il y a lieu, le prix d'estimation de l'immeuble ou du droit offert en contrepartie.
Le nouvel article R.214-4 prévoit également que la déclaration devra également préciser, selon le cas, la surface de vente du commerce existant sur le terrain ou la possibilité d'implanter sur le terrain, dans les cinq ans suivant l'aliénation, un commerce d'une surface de vente comprise entre 300 et 1.000m2.
Par ailleurs, trois nouveaux articles sont insérés à la suite de l'article R.214-4 par le décret. L'article R.214-4-1 prévoit que pour les cas où le droit de préemption est exercé sur les terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1.000 m2, le maire doit transmettre, dès sa réception, une copie de la déclaration au directeur des services fiscaux en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis.
L'article R.214-4-2 dispose que désormais, lorsque la commune décide d'acquérir un terrain qui est soumis à la fois au droit de préemption prévu par le nouveau chapitre IV et également au droit de préemption prévu par les chapitres II ou III, elle doit indiquer sur le fondement de quel chapitre elle exerce son droit de préemption.
L'article R.214-4-3 indique que, dorénavant, lorsqu'un terrain situé dans un périmètre délimité en application de l'article R.214-1 (périmètre d'exercice du droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerces et les baux commerciaux) fait l'objet d'une aliénation sans que celle-ci ait été précédée de la déclaration prévue à l'article R.214-4, le vendeur doit informer l'acquéreur par une mention spécifique figurant dans l'acte de vente ou, en cas de vente par adjudication, par une mention spécifique portée dans le cahier des charges.
A présent, l'article R.214-11 n'impose plus l'obligation selon laquelle le cahier des charges de rétrocession mentionné à l'article L.214-2 et qui doit être approuvé par délibération du Conseil municipal devait comporter les clauses permettant d'assurer le respect des objectifs de diversité de l'activité commerciale ou artisanale.
Enfin, le décret modifie formellement un certain nombre d'articles afin d'intégrer la nouvelle faculté de préemption offerte aux communes et donc de rendre l'ensemble du chapitre IV cohérent. Ainsi, les articles R.214-1, R.214-7, R.214-8, R.214-9, R.214-10, R.214-12 et R.214-15 sont modifiés par le décret et intègrent désormais la notion de "terrain" ou plus précisément de "terrain portant des commerces ou destinés à porter des commerces".

Fanny Morisseau, avocat / Cabinet de Castelnau

Référence : décret 2009-753 du 22 juin 2009 relatif au droit de préemption sur les terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2.