Dans le Bas-Rhin, une formule de location-accession à la propriété pour ménages modestes

A Illkirch, comme partout en France, les prix du foncier explosent et la pénurie de logements se fait durement sentir pour les personnes à faibles revenus. Interpellée par des habitants qui souhaitent acquérir leur logement dans un souci de plus en plus pressant de prévoyance, et soucieuse d'aider les catégories sociales les plus vulnérables à se loger dans la ville même, la municipalité élabore une politique visant à faciliter l'accession sociale tout en amplifiant les possibilités de mixité au sein d'un même quartier. En 1998, elle construit vingt habitations en centre-ville qu'elle cède à Habitat de l'Ill, société coopérative HLM dont elle est membre, pour leur revente en accession. En 2006, la ville renouvelle sa collaboration avec cette société en lui proposant d'expérimenter la formule de location-accession : trente logements sont construits, dont douze réservés à ce dispositif.

Un logement moins cher en toute sécurité

Créée en 1984 sous le nom de prêt social pour l'accession à la propriété (PSLA), la formule fait depuis 2004 l'objet d'une nouvelle publicité de la part de l'Etat, notamment dans le cadre de la loi Borloo. Elle a pour objectif de toucher les ménages les plus modestes. D'un coût peu élevé - l'acquisition est assortie d'une TVA à 5,5% et de l'exonération de taxe foncière pendant quinze ans -, la location-accession offre aussi la possibilité d'accéder au statut de propriétaire à moindre risque. Elle repose sur un système de loyer de type prêt locatif social (PLS) majoré d'une modeste épargne qui constituera un apport personnel et dont le montant total est calculé sur celui du futur emprunt (de 20 à 30 ans selon les ménages). Les occupants peuvent décider à tout moment de se porter acquéreurs dans la limite de quatre ans, ce qui leur donne le temps de tester leur capacité de remboursement. La société coopérative HLM fournit au minimum deux garanties : le relogement dans les mêmes conditions si les postulants ne sont pas parvenus à acheter ; le rachat du bien au prix de l'acquisition, par exemple en cas d'impossibilité à faire face à l'emprunt (due aux aléas de la vie). "Ce programme montre que des personnes ayant des revenus très limités peuvent devenir propriétaires, se félicite Jacques Bigot, maire d'Illkirch. Et cela intéresse la ville, parce que les gens s'installent pour plus longtemps. Les commerces de proximité peuvent ainsi se maintenir et il se crée des liens plus durables entre habitants d'un même quartier."

Un programme soutenu par des prêts à taux bonifié

Les douze appartements en location-accession ont été aménagés dans un petit immeuble neuf de deux étages qui constituera une seule et même copropriété. Les prestations ont été calculées pour ne pas engendrer de charges excessives : étages peu élevés sans ascenseur, chauffage collectif au gaz, isolation thermique extérieure, eau chaude par capteurs solaires. Pour être retenus, les candidats, informés par le journal municipal et par Habitat de l'Ill, qui s'est adressée aussi à ses propres locataires, devaient justifier de ressources inférieures à un certain plafond prévu dans la loi. Les douze ménages sont tous des "primo-accédants" qui bénéficieront d'un prêt à taux bonifié (loi Borloo) mais aussi des avantages des multiples partenariats engagés par la société coopérative HLM. "Nous avons par exemple un jeune ménage avec une petite fille de six ans qui a un revenu de 2.230 euros, commente Gabrielle Koch, directrice d'Habitat de l'Ill. Il vient de signer un contrat pour un appartement de 70 m2 avec balcon au deuxième et dernier étage. La redevance mensuelle est de 557 euros, dont 487 pour la part locative et 70 pour la part acquisitive. Notre partenariat avec le conseil général, qui nous a accordé la garantie des emprunts et une avance de trésorerie de 12.000 euros par logement pendant la phase locative, nous a permis de diminuer cette redevance. Par ailleurs, le Crédit immobilier, financeur de ce ménage, s'engage dès aujourd'hui à abonder le prêt principal par un prêt mission sociale de 14.000 euros sans intérêt."
La location-accession nécessite un investissement technique important de la part de la société coopérative HLM, dont c'est cependant la vocation sociale, mais également le soutien financier de la collectivité pour l'acquisition du foncier. "La ville d'Illkirch a aidé ce projet en réduisant son bénéfice sur la vente des terrains", précise Gabrielle Koch. Cette initiative en matière d'accession sociale libère des logements locatifs. Au niveau de la ville, elle remplit son objectif de mixité sociale en complémentarité avec deux autres programmes : un système de location temporaire pour des jeunes célibataires et la construction de résidences pour personnes âgées en centre-ville.

Sylvie Malsan, pour la rubrique Expériences des sites Mairie-conseils et Localtis