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Encadrement de l'évolution des loyers : encore un an de plus

Un décret publié ce 31 juillet prolonge jusqu'au 31 juillet 2021 le dispositif d'encadrement de l'évolution des loyers - à ne pas confondre avec l'encadrement des loyers - dans les "zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements", soit aujourd'hui une trentaine de territoires. La question d'une révision de ce mécanisme se pose, compte tenu de l'impact possible de la crise... et de l'absence de révision de la liste depuis dix ans.

Un décret du 30 juillet 2020 prolonge, pour une année supplémentaire jusqu'au 31 juillet 2021, le dispositif d'encadrement de l'évolution des loyers applicable dans certaines agglomérations(*) (à ne pas confondre avec l'encadrement du niveau des loyers fondé sur la référence à des plafonds, tel qu'il se pratique à Paris et à Lille). Il s'agit là d'un exercice pratiqué presque chaque année depuis trente ans, plus précisément depuis la loi du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs.

L'article 18 de cette loi prévoit que "pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'État [...] fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. À l'origine, cette disposition s'appliquait uniquement à l'agglomération parisienne. En 2012, elle a été étendue à une trentaine de territoires très disparates (*). Elle s'appliquait également uniquement aux loyers à la location, avant d'être étendue aux loyers à la relocation (renouvellement du bail). Cet encadrement de l'évolution des loyers s'applique aux territoires répondant aux caractéristiques définies par la loi de 1989, dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants.

Dans son état actuel, le dispositif remonte à un décret du 27 juillet 2017. Le mécanisme est plutôt complexe : en principe, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Mais, comme toujours dans pareil cas, des dérogations sont prévues lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, notion qui donne lieu à d'abondants contentieux. Pour compliquer le tout, depuis le 1er janvier 2020, une éventuelle augmentation du loyer est conditionnée à la performance énergétique du logement et à l'impact des travaux pour l'améliorer.

Ce dispositif fait de strates successives pose aujourd'hui question. Outre sa complexité et son manque de lisibilité, on peut s'interroger sur le caractère très disparate des territoires concernés, figé depuis 2012. Les tensions et les niveaux de prix sont-ils vraiment comparables à Meaux et à Menton-Monaco, à Draguignan et à Thonon-les-Bains, à Saint-Nazaire et à Paris ? De plus, la crise sanitaire et la crise économique et leur impact probable sur le logement pourraient bien rebattre les cartes. Sans oublier bien sûr la coexistence avec l'encadrement du niveau des loyers à Paris et à Lille, et avec le mécanisme de l'IRL (indice de référence des loyers), qui s'applique théoriquement à l'ensemble des loyers.

(*) Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Références : décret n°2020-945 du 30 juillet 2020 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (Journal officiel du 31 juillet 2020).
 

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