Logement - Etat et USH : après le pacte, l'"Agenda HLM 2015-2018"

La clôture, le 25 septembre, de la 75e édition du congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH) à Lyon a été l'occasion de la signature d'un "Agenda HLM 2015-2018". Manuel Valls en a d'ailleurs annoncé lui-même le principe dans son discours de clôture (voir notre article ci-contre du 25 septembre 2014). Outre le Premier ministre, Sylvia Pinel, la ministre du Logement, et Myriam El Khomri, la secrétaire d’Etat chargée de la ville, ont également signé le document.

Dans le droit-fil du plan de relance pour le logement

L'Etat et l'USH situent cet agenda dans le prolongement direct du "pacte d'objectifs et de moyens pour la mise en œuvre du plan d’investissement pour le logement", signé entre les deux parties le 8 juillet 2013 (voir notre article ci-contre du 9 juillet 2013). Il serait plus juste de dire que l'agenda 2015-2018 - même si sa négociation s'est engagée il y a plusieurs semaines - se situe plutôt dans la lignée du plan de relance du logement récemment annoncé par le Premier ministre (voir notre article ci-contre du 29 août 2014). Le pacte de juillet 2013 visait en effet à mettre en oeuvre le plan d’investissement pour le logement, annoncé le 21 mars 2013 par le président de la République.
L'agenda 2015-2018 couvre un champ plus vaste. Selon Sylvia Pinel, "il couvre l'ensemble des sujets au cœur des préoccupations des professionnels du bâtiment et des ménages : relance de la construction, transition énergétique, abaissement des loyers pour les familles les plus modestes, accession sociale à la propriété".

L'exonération de la TFPB prolongée sur 25 ans

En pratique, l'agenda 2015-2018 se décline en sept objectifs très concrets, reposant sur des engagements réciproques des deux parties et assortis - pour certains - d'engagements chiffrés. Ainsi, le premier objectif consiste à faciliter la construction de logements sociaux à travers trois mesures : la prolongation sur 25 ans de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) - qui sera inscrite dans le prochain projet de loi de finances - le maintien des aides à la pierre "à un niveau adapté" (qui est précisément celui de 2015, soit 400 millions d'euros) et, enfin, la distribution des ressources mutualisées des bailleurs aux organismes constructeurs et rénovateurs. Ceci se traduit notamment par la prolongation jusqu'en 2018 de l'accord de mutualisation signé au début du moins d'août et officiellement approuvé à quelques jours du congrès (voir notre article ci-contre du 15 septembre 2014).

750 millions d'euros mutualisés sur trois ans pour la rénovation

Le second objectif est assez voisin puisqu'il consiste à accélérer la rénovation des logements sociaux. Pour cela, 750 millions d'euros seront mutualisés sur trois ans. De son côté, l'Etat créera un prêt bonifié pour financer les travaux de désamiantage, estimés à un milliard d'euros par an sur dix ans (voir notre article ci-contre du 23 septembre 2014). L'accès au prêt à l'amélioration (PAM) sera également facilité, selon des modalités qui restent à préciser, tandis que les conditions d'attribution de l'éco-prêt seront assouplies.
Le troisième axe peut surprendre par son intitulé, puisque le secteur social était supposé s'être déjà lancé dans la démarche. Il s'agit en l'occurrence de "s'engager dans la transition énergétique", à travers le développement de l'offre de logements sociaux à énergie positive et la participation de l'USH à l'appel à projets sur les 200 territoires à énergie positive. De son côté, l'Etat prévoit d'ouvrir aux organismes HLM le programme d'investissement et d'avenir (PIA) - géré par la Caisse des Dépôts - dans les territoires à énergie positive.

Relance de l'accession sociale et logement très social

Quatrième axe : favoriser l'accession sociale à la propriété. Ce point - sur lequel la Miilos porte un jugement très mitigé dans son dernier rapport (voir notre article ci-contre du 5 septembre 2014) - passe par deux mesures. La première consiste en la création d'un nouveau prêt, baptisé "prêt Gaïa" et qui sera distribué par la Caisse des Dépôts. Cette "forme d'association du foncier et bâti, où l'accédant paye d'abord le bâti avant de payer le foncier", n'est évidemment pas sans rappeler la logique du PSLA (prêt social location-accession). Ce dernier verra d'ailleurs une expérimentation visant à fixer les taux du PSLA et du prêt à taux zéro (PTZ) dès l’entrée dans les lieux des locataires bénéficiaires, ce taux restant valable pendant toute la durée possible de la levée d’option d’achat".
Le cinquième axe vise le développement d'une offre de logement très sociale, grâce à la mutualisation de 300 millions d'euros sur trois ans, qui permettra de créer comme déjà annoncé - un super prêt locatif aidé d'intégration HLM pour financer 15.000 logements. Comme déjà annoncé également, il est prévu de créer 10.000 logements accompagnés. De son côté, l'USH s'engage à étudier la mise en place d’un mécanisme permettant de faire baisser certains loyers dans le parc existant. Les propositions sont attendues pour le 1er janvier 2015.

Attribution des logements sociaux : réforme attendue pour 2015

Favoriser la gestion locative constitue le sixième axe, avec sa réforme-phare, consistant à moderniser la politique et les outils d'attribution des logements sociaux. Une démarche déjà mise à l'épreuve depuis plusieurs années, mais que le gouvernement et l'USH s'engagent à mettre progressivement en œuvre d'ici à la fin de 2015. Deux autres mesures visent à favoriser la mobilité des locataires du parc social (avec l'engagement de consacrer 25% des attributions à cette fin) et à renforcer la qualité de service.
Enfin, le dernier axe - Améliorer la qualité de vie dans les quartiers prioritaires de la ville - est réduit à la portion congrue, avec le simple engagement de l'Etat de maintenir à enveloppe constante l'abattement sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) des logements sociaux implantés dans les quartiers prioritaires, moyennant l'engagement des bailleurs sociaux de mettre en place des actions d'amélioration de la qualité de vie.