Habitat - Inspection des organismes HLM : encore un effort sur la gouvernance et l'attribution des logements

Au cours de l'année 2008, la Mission interministérielle d'inspection du logement social (Miilos) a rendu 172 rapports d'inspection : 12% des ESH, 20% des OPH et 10% des coopératives ont ainsi été contrôlés. Le rapport qu'elle vient de publier dresse le bilan de ces enquêtes, décernant comme de coutume bons et mauvais points. Quatre thèmes sont privilégiés cette année : la coopération entre les organismes, la gestion locative, la stratégie patrimoniale des organismes et la situation financière.

Coopération entre les organismes : des clarifications nécessaires sur les DG

Le statut des directeurs généraux est dans l'œil du cyclone cette année : la Miilos rappelle les règles de mise à disposition, par les structures de coopération (groupement d'intérêt public, association de gestion ou société mère) des directeurs généraux. Elle met en avant "les risques de conflits d'intérêts, d'autant plus élevés que le directeur général est salarié". Le cumul d'un mandat social et d'un contrat de travail, possible sous certaines conditions, comporte également des dangers : le dirigeant est contrôleur en tant que mandataire social et contrôlé comme salarié de la structure de coopération.
Plus classiquement, la mission propose une explication de texte précieuse sur l'application de l'exception "in house" et rappelle que, quelle que soit la structure de coopération mise en place, les organismes HLM doivent rester "maître de leurs décisions et conserver en propre un minimum de moyens nécessaire à l'exercice de leur cœur de métier". Sur la gouvernance des bailleurs sociaux et la coopération inter-organismes, de nouvelles règles du jeu devraient être adoptées avant la fin 2009.

Gestion locative : du mieux sur la qualité de service, encore un effort sur les attributions

"Seul 11% des organismes contrôlés ont une gestion réellement performante de la demande". Seuls les 2/3 des organismes contrôlés ont respecté leurs obligations réglementaires en matière d'attribution. C'est peu, surtout dans le contexte de mise en œuvre du droit au logement opposable. La Miilos encourage l'établissement de listes d'urgence, sur des critères formalisés en vue de traiter prioritairement ces demandes. Sur la gestion des logements réservés, elle déplore que la confusion règne parfois entre le contingent communal et celui détenu en propre par l'organisme, ce qui limite les prérogatives des commissions d'attribution.
Sur les politiques de loyers comme sur la gestion des charges, les critiques sont modérées : si peu d'organismes suivent une réelle politique de fixation des loyers, dans la grande majorité des cas, les conseils d'administration n'appliquent pas l'augmentation maximale autorisée. Sur les charges, retour de l'éternelle question des abus de provisionnements, qui conduisent le locataire à participer à la bonne santé de la trésorerie du bailleur.

Plans stratégiques de patrimoine, floraison prévue en 2010

La moitié seulement des organismes sont dotés de plans stratégiques de patrimoine (PSP). La loi Molle a fait de ces documents, qui associent les dimensions patrimoniale, technique et financière, un élément obligatoire des conventions d'utilité sociale (CUS). La signature des CUS devant intervenir avant le 1er janvier 2011, 2010 devrait être une année de floraison pour ces plans.
La Miilos met en garde contre des rédactions trop rapides : "L'existence d'un PSP ne garantit pas à elle seule la pertinence du document." C'est seulement s'il procède à une réflexion approfondie sur l'état et les perspectives d'évolution du parc que l'organisme peut adapter son patrimoine au marché local du logement.
Si, pour la rénovation urbaine, la mission reconnaît que les retards de versement de l'Anru sont responsables du ralentissent de bon nombre de projets, sur la vente de logements aux locataires, les organismes sont en première ligne. "La politique de vente de logement reste assez modeste, peu dynamique, insuffisamment débattue et étayée", les moyens mis en œuvres sont "défaillants ou inadéquats".

37% des organismes sont financièrement "fragiles"

Sur les 152 organismes dont la situation financière a été analysée en 2008, 37% présentent des signes de fragilité ou de détérioration financière : manque de rigueur dans la gestion des impayés, défaut de vigilance dans la gouvernance, suivi comptable insuffisant, gestion de dette erratique... Autant d'erreurs qui fragilisent l'organisme et rendent difficile la conciliation d'une production nouvelle et des travaux de gros entretien/réhabilitation du parc existant.
Alors qu'aucun texte réglementaire n'en délimite l'usage, le recours aux produits structurés pour la gestion de la dette semble de plus en plus fréquent : 15% des organismes contrôlés les utilisent, parfois sur plus de 50% de leur encours. La Miilos s'inquiète de ces comportements "risqués", déplore une information insuffisante des administrateurs et renouvelle son appel à un encadrement réglementaire de ce domaine.
Tous ces sujets devraient faire l'objet de débats nourris lors du congrès annuel de l'Union sociale pour l'habitat, qui se tiendra à Toulouse, du 15 au 17 septembre prochain.

Hélène Lemesle

Références : Rapport public 2008 de la Mission interministérielle d'inspection du logement social, août 2009.