Réforme des Hlm - La Caisse des Dépôts présente un plan Logement de 10 milliards d'euros

Eric Lombard, directeur général de la Caisse des Dépôts, a présenté, le 5 avril, un plan Logement d'un montant de 10 milliards d'euros, composés majoritairement de prêts. Cette mobilisation a vocation à accompagner la restructuration du secteur Hlm engagée par le gouvernement et à soutenir la production de logements sociaux dans ce contexte de chamboulement. "Les organismes de logements sociaux vont avoir besoin d'un soutien technique et financier. La Caisse des Dépôts est très engagée", a déclaré Eric Lombard, pour qui "la transformation du logement social" en cours vise à "conforter" le modèle français, à "assurer la pérennité du système", pour que "les organismes soient suffisamment forts pour traverser les décennies".
Le Plan présenté ce jour-là serait "une première illustration de la capacité d'action de la banque des territoires, un pôle d'activité que la Caisse des Dépôts est en train d'organiser", a-t-il déclaré.

La promesse d'un plan "avant l'été"

La Caisse des Dépôts avait promis qu'elle mettrait en place "d'ici à l'été 2018" un ensemble de mesures pour accompagner la réforme. La première avait été l'annonce, par le gouvernement, du gel du taux du Livret A à 0,75% pendant deux ans, soit jusqu'au 1er février 2020, dans l'objectif de renforcer l'attractivité des prêts indexés sur le taux de Livret A. Au-delà de cette échéance, il y aurait une nouvelle formule du taux du Livret A (les modalités ne sont pas encore finalisées).
Annoncé début février, le dispositif d'allongement d'une partie de la dette des organismes de logement social (voir notre article du 7 février 2018) aura "un effet puissant", prédit aujourd'hui Eric Lombard. Pour mémoire, l'appel à manifestation d'intérêt (AMI) est ouvert depuis le 15 février et sera clos le 15 mai, pour les 588 organismes clients de la Caisse des Dépôts éligibles au dispositif et qui souhaitent un allongement de 5 à 10 ans. Ces 588 clients éligibles représentent un encours de 33,6 milliards d'euros. La date d'effet de la mesure est fixée au 1er juillet pour tous les prêts allongés dans ce cadre. Les prêts éligibles sont tous les prêts indexés sur le Livret A. Ces prêts doivent présenter une durée résiduelle se situant entre 3 et 30 ans. "La Réduction de loyer de solidarité (RLS) va se traduire, pour les organismes, par une réduction du produit locatif de l'ordre de 4%. Si tout l'encours est allongé de 10 ans, la diminution d'annuité serait de 3,1%, soit les trois quarts de la perte du produit locatif", calcule Eric Lombard.

2 milliards d'euros de nouveaux prêts pour le réaménagement de la dette

En complémentarité de ce dispositif, la Caisse des Dépôts proposera en juin une offre de prêts à taux fixe de marché pour des réaménagements de dette, pour les bailleurs engagés dans des opérations de réorganisation. Une offre qui s'adresse tout particulièrement aux "regroupements d'organismes qui vont se retrouver avec des passifs un peu compliqués", a indiqué Eric Lombard. Une enveloppe de 2 milliards d'euros est prévue à cet effet. Les prêts seront à 15, 20 et 25 ans selon le type d'opération financée, et "à échéances constantes".
Une enveloppe de 1 milliard de prêts à taux fixe de marché, à 15, 20 ou 25 ans, sera débloquée à partir de mai 2018 pour des travaux de réhabilitation thermique. Le dispositif pourra être combiné avec l'Eco-prêt qui est maintenu (3 milliards d'euros sur 5 ans, soit 600 millions d'euros annuels dans le cadre du Grand Plan d'Investissement).

Pour "soutenir la construction" : 1 milliard de prêts et 1 milliard de fonds propres

La Caisse des Dépôts mettra également sur le marché, à compter du mois de mai 2018, 1 milliard de prêts à taux fixe pour "soutenir la construction". Une enveloppe de 700 millions d'euros sera consacrée au prêt intitulé "booster d'investissement" destiné aux bailleurs qui investissent dans des programmes neufs. Le montage sera en deux phases : après une phase de 20 ans sans amortissement à taux fixe de marché, il y aura une seconde phase d'amortissement sur 20 ans indexée sur Livret A. Par ailleurs, 300 millions d'euros de prêts iront à des opérateurs engagés dans un "mouvement de consolidation".
Parallèlement, la Caisse des Dépôts engagera 1 milliard d'euros de fonds propres pour soutenir la construction. Cette enveloppe sera divisée en deux parties. La plus grosse partie irait dans un nouveau véhicule d'investissement dont l'objet serait d'alléger le coût de portage immobilier d'organismes de logement social. Le mécanisme envisagé est le suivant : la Caisse des Dépôts aurait, sur une durée de 15 à 20 ans, la nue-propriété des logements neufs, et l'organisme de logement social aurait l'usufruit. Au bout des 15 ou 20 ans, on procède au remembrement de la propriété : soit l'organisme rachète les logements, soit ils sont vendus. "L'idée est appréciée", assure Eric Lombard après l'avoir testée auprès d'élus locaux et de dirigeants d'organismes.
La seconde partie du milliard de fonds propres est destinée à une augmentation de capital de CDC Habitat (ex-SNI), "notamment pour accélérer son plan de construction de logements sociaux", indique la Caisse des Dépôts, mais aussi parce que "CDC Habitat peut être, pour les organismes de logement social qui le souhaitent, un adosseur, soit en partenaire majoritaire, soit en partenaire minoritaire", a précisé Eric Lombard.

2 milliards d'euros pour les prêts haut de bilan bonifiés 2.0

L'enveloppe de 2 milliards d'euros de prêts de haut de bilan bonifiés de deuxième génération, désormais surnommés "PHB 2.0", est confirmée. "C'est 2 milliards d'euros d'argent gratuit pendant 20 ans", résume Eric Lombard. A taux zéro sur 20 ans, ils sont amortissables ensuite en 10 ou en 20 ans sur la base du taux du Livret A (mais l'organisme peut aussi choisir de rembourser intégralement). La bonification est apportée à 100% par Action Logement, en contrepartie de droits de réservation. L'appel à souscription ne saurait tarder (on attend la signature de la convention tripartite Caisse-Etat-Action Logement), et sera dématérialisé. L'organisme bénéficiaire se verra attribuer une enveloppe globale "en fonction de sa programmation".

3 milliards d'euros d'avance de trésorerie

La Caisse des Dépôts propose deux dispositifs d'avance de trésorerie sur la base de taux de marché, l'un étant du préfinancement aux opérations, l'autre du préfinancement aux opérateurs. Elle prévoit ainsi de distribuer, à partir de juin 2018, 1 milliard d'euros de prêts pour préfinancer de nouvelles opérations, avec une durée maximum de préfinancement de 12 mois. Côté opérateur, elle prévoit 2 milliards d'euros de lignes de trésorerie bancaire : "les nouveaux comptes ouverts auront une autorisation de découvert, pour une durée pouvant aller de 6 à 24 mois, sur la base d'une tarification adaptée à chaque client", explique la Caisse des Dépôts.

Plusieurs dispositifs reconduits

A noter enfin que plusieurs dispositifs existants sont reconduits : l'Eco-prêt comme on l'a vu plus haut, mais aussi le Prêt foncier à 60 ans en zones tendues et le dispositif de Remises actuarielles d'intérêt d'aide aux démolitions (RIAD) en zones détendues.
Par ailleurs, hors secteur Hlm et hors prêts, la Caisse des Dépôts prévoit la création d'un nouveau fonds d'investissement (FLI2) de 2 milliards d'euros dans l'immobilier résidentiel, à destination des investisseurs institutionnels. La levée de fonds envisagée serait de 1,2 milliard d'euros. L'objectif serait de construire, en 20 ans, 11.000 logements, dont 9.000 intermédiaires. CDC Habitat serait l'opérateur de gestion du fonds et des logements.