La communauté d'agglomération de Saint-Brieuc met en place une politique foncière à vocation habitat pour les ménages modestes

La communauté d'agglomération de Saint-Brieuc (Cabri, quatorze communes et 112.000 habitants) présente un territoire économique dynamique avec de nombreuses PME, un pôle de compétitivité de renommée internationale autour du Zoopôle, centre de recherche en santé animale, et également de nombreuses administrations caractéristiques d'une préfecture. Elle attire de ce fait de nouveaux habitants. Il s'agit essentiellement de jeunes ménages seuls ou en couple avec enfant(s). Face à une offre de terrains à bâtir encore insuffisante et à l'augmentation des prix du foncier et de l'immobilier ancien, les ménages n'ont parfois pas d'autres choix que de s'installer sur les communes de la troisième couronne (entre vingt et trente kilomètres autour de Saint-Brieuc). Cet éloignement est générateur de surcoût en matière de transport et n'est pas compatible avec une démarche de développement durable.
A l'initiative des élus de l'agglomération et dans le cadre du programme local de l'habitat (PLH), un groupe de travail a été mis en place. Il réunit des experts et des professionnels de l'agence départementale d'information sur le logement (Adil), de l'Etat, de la direction départementale de l'Equipement, du Comité interprofessionnel du logement (Cilca, collecteur local du 1% logement), de la Caisse des Dépôts et des organismes bancaires locaux. Une étude menée sur le profil des ménages quittant la Cabri pour s'installer en dehors de l'agglomération, montre qu'entre 2002 et 2005, un cinquième en moyenne des ménages (soit 326) sont sortis de l'agglomération pour accéder à la propriété sur une commune située en périphérie de la Cabri. Les revenus de ces ménages sont moins élevés que ceux qui accèdent à la propriété sur l'agglomération briochine, soit une différence de plus de 1.500 euros sur le revenu fiscal de référence imposable. En effet, le coût moyen d'une opération (achat ou construction d'un logement neuf) sur l'arrondissement de Saint-Brieuc (hors Cabri) est inférieur de 7.000 à 9.000 euros au coût pratiqué sur la communauté d'agglomération.

Pallier les prix du foncier sur l'agglomération

En novembre 2007, l'agglomération a défini un dispositif financier d'accompagnement des ménages modestes vers l'accession à la propriété dans le parc de logements neufs, appartements ou maisons, sur son territoire.
Pour pallier les prix du foncier sur l'agglomération, facteur déterminant dans la construction ou l'achat d'une maison neuve, sans favoriser l'étalement urbain, deux types d'aides ont été ciblées : l'accession et la location vente.
L'aide à l'accession à la propriété permet aux ménages modestes d'obtenir une subvention de 3.000 à 4.000 euros, déclenchant une majoration du prêt à 0% (PTZ) accordé par l'Etat : le montant de leur prêt à 0% augmente ainsi de 10.000 à 12.500 euros.
Pour le prêt social location accession (PSLA), la Cabri accorde une aide de 2.000 euros aux organismes HLM réalisant des opérations de location-accession. Les subventions permettent de diminuer le montant total de l'opération et aident des ménages modestes, en particulier ceux ne disposant pas d'apport personnel, issus du parc locatif social, à acquérir un logement de manière progressive tout en diminuant leur besoin d'endettement.
Dans les deux cas, des critères d'éligibilité sont fixés dont notamment des conditions de revenus et de taille des ménages.
La communication sur ces aides se fait par les établissements bancaires, les communes, l'agence départementale d'information sur le logement, les constructeurs, les aménageurs et la Cabri. La Cabri s'est fixé l'objectif d'aider cinquante opérations dans les limites d'un budget de 150.000 euros par an. Après huit mois de fonctionnement du dispositif, le bilan est très encourageant. Une quinzaine de dossiers sont en attente de subventions, le même nombre en attente de dépôt de dossier. Les banques relaient bien la majoration du PTZ permise par l'aide accordée par la Cabri. Les constructeurs sont réceptifs au dispositif en favorisant des petites superficies de terrains constructibles.

Privilégier des petits ensembles concentrés

Pour Maryse Raoult, vice-présidente de la communauté d'agglomération de Saint-Brieuc en charge de l'habitat et du logement, l'objectif de la gestion durable du foncier est aussi de réduire la taille des terrains. "Si on continue au même rythme que ces dernières décennies, le foncier va manquer. C'est pourquoi le schéma de cohérence territoriale (Scot) prévoit une surface moyenne des lots des opérations d'aménagement inférieur à 700 m2. De son côté, la Cabri subventionne des projets de primo accédants sur des terrains de 402 m2 en première couronne et 517 m2 sur la seconde couronne. On ne peut continuer à construire indéfiniment des logements sur tout le territoire du département. Il faut envisager la protection de l'environnement dans sa globalité en privilégiant des petits ensembles concentrés offrant de la mixité sociale."

Nathalie Froissart, pour la rubrique Expériences des sites Mairie-conseils et Localtis